利益還元!

2010年12月29日(水)晴

年賀状を出し終わって、気分スッキリの藤田です(^O^)

 

大掃除は、模様替えも込みでやっているので、遅々として進まないのですが・・・。

息子の為に、机を置くスペースを確保するためなので、頑張ります!

 

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今日は、富士山の麓までお出かけ!

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由比パーキングで休憩!綺麗に富士山が見えました(^^♪

 

目的地はぐりんぱ!

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息子にとってはドリームウイーク継続中です!

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雪遊びが楽しすぎて、帰りたくないとぐずってました! 

 

今回こんな形で家族サービスをしているのですが、

これも感謝の気持ちです!

 

不動産を買うという行為は、大きなお金が動きます。

当然、借り入れを起こすまたは貯金を使ったりするわけです。

 

そんな時、独身の方は親族に、既婚者は配偶者に保証人になってもらう等の

協力をお願いするはずです。

協力依頼された方は、自宅を買う金額よりも大きい金額の保証人になったりするわけで・・・。

 

収益不動産を買って、利益という果実を得たなら、感謝の気持ちを表さないと

次回の協力を得られません。

 

また、収益不動産を所有してからも、家族の協力が有った方が、はるかに上手に運営

できるはずです。

 

照れくさいかもしれませんが、そんな時はクリスマスなどを利用して、例えば皆で美味しい

食事に行くとか、奥さんに宝飾品を買ってあげるとかするのはいかがでしょうか?

 

利益が還元されるのが判っているお願いなら、協力してくれる可能性は飛躍的に

高まりますよ!

 

物件購入で、最後に奥さんの協力が得られなくてお話が流れるって事、結構有りますから!

思考を真似る。

2010年12月23日(木)晴

最近コンビニのスタッフに助けられ、大分普段の生活に戻ってきた藤田です。

でも、来年早々には又スタッフ募集を再開しなくては・・・・。

いま、募集広告を打っても、集まらないんですよね〜(T_T)

 

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さて、今日の午前中は息子の人形劇にママが付き添ったため、藤田は娘担当です。

昨日とは違って、暖かい日差しの中、浜松城公園でデート揺れるハート

落ち葉拾いで楽しみました(^^♪

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一部には、まだ色付いた木も!

 

そんな優雅な事が出来るのも、不動産のおかげです。

 

で、ボーっと先日の静岡泡会を回想していたら、なんとなく納得したことが有ったので

お話します。

 

いつも楽しみにしている、年数回の飲み会なのですが、何が楽しみなのかというと

成功者達の思考パターンを知れる!

ということです。

 

色々な成功大家さんがいて、それぞれの考え方を伺って、自分にフィードバック出来る

そして、よりレベルが高い大家になれる(なれたする気がする?か(爆))のが楽しいのです。

 

物件を買ったり、運営で悩んだりする事がある時は、ぜひ目標とする人と時間を

一緒にすごせるような工夫をすると、きっといい結果が出ると思います。

 

成功してる方に、本音で困っている事を質問したりしてみてはいかがでしょうか?

少なくとも、私の知っている成功者の方々は、非常に優しく親切ですから!

 

メンターさんの邪魔にならないように気をつけなくてはいけませんが・・・・。

 

みんなで頑張りましょう!

 

法人化

2010年11月16日(火)晴

今日は寒かったですね!

寒風吹きさらしの外で打合せ、建築工事も楽じゃないと思った藤田です。

 

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さて、物件購入をする時、個人で買うか、法人で買うかは色々意見がありますね。

 

よく言われているのが、法人税率の関係から、家賃収入が800万円を越えると

法人化した方が良いと言う考え方です。

 

しかし、藤田的には、物件を有る程度買っていくつもりなら、最初から法人化を

しちゃったほうが良いと思います。

 

理由としては

@途中から法人化した場合、最初の頃の物件を法人名義にするかどうかがめんどくさい。

A法人として、別事業で収益があると、物件を買うときに融資が引きやすい

B業者でしか入れない、色々なセミナーなどに参加できる

 昨日の中部電力さんのセミナーは業者向けのクローズドタイプのセミナーでした。

C大きな物件を買うと決まったとき、あわてて法人化するのも大変 

等でしょうか。

 

法人化?不動産屋さんになるのには免許が必要では?ッて思われた方、ご安心ください。

 

不動産の所有会社又は管理会社ならば、特に宅建免許は必要ありません。

会社の定款に、不動産業と他に収益を見込めそうな事業を加えて、起業してみては?

 

司法書士さん又は行政書士さんに会社設立を頼むと、30万円ぐらいで法人かできますよ。

 

実際に会社運営をすると、サラリーマンとは違った世界も見えてきて、楽しいかも。

法人化、メリット結構ありますので、物件を沢山買いたい方は、考えてみてください。

新しい2世帯住宅?

2010年11月1日(月)晴時々強風

11月になってしまいましたね〜!

今日はワンワンワンで犬の日だそうです(^^)v

今年もあと2ヶ月!巻きを入れますよ〜!

 

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さて、今日銀行さんと、少々お話したのですが、その中でチョットって言うお話がありました。

 

その銀行員さんが、以前からお付き合いのある建築業者さんだそうですが、新しく

企画したコンセプトで、建売住宅をやるのだそうです。

 

その売り出し価格を効いて、腰が抜けそうになりました(@_@;)

土地が35坪程度、建物が木造2階建て40坪弱、駐車スペース2台分確保で

いくらだと、皆さんなら思いますか?

 

ジャーン!!!1680万円!!!

近隣で、一般的な建売住宅が、3500万円程度で売り出され、完売した地域でですよ!

まさに激安プライス!これでどうだ!持ってけドロボー!ってアメ横みたいな価格・・・。 

 

これなら、2棟売り出されるから、一緒に買って親子で住めば、ある意味2世帯住宅

として、考えられるよね〜って・・・・。

そんな冗談言ってる場合じゃないでしょ! 

 

確かに、注文住宅レベルから見れば、物足りないかもしれませんが、賃貸ユーザー

の多くが家を買う予備軍と考えれば、土地から購入する1次取得者ですよね。

 

であれば、この価格はインパクトが有ると思います!

ちなみにローンシュミレーションでは、

5万円台で購入可能

だそうです(*_*)

 

こんな価格で売り出されたら、戸建が欲しい方は、賃貸住宅に住む期間が短縮されそう

ですし、賃料下落は免れないですよね!恐ろしい(;_:)

 

大家殺すにゃ刃物は要らぬ、安い戸建が有ればいいでしょうか・・・。

 

物件購入時に、なるべく安く購入しないと、価格競争に巻き込まれた場合

家賃を下げる事が出来なくて苦労しそうです。

ご注意ください!

毒を飲む?

2010年10月29日(金)雨

奄美大島には、先日の被害後にまた台風が接近だそうで・・・。

本当に、大変でしょうが、めげずに頑張っていただきたいです。

何も力になれず、申し訳ない思いの藤田です。

 

さて、先日も書きましたが、一部のサラリーマンさんに大家さんブームが 到来中のようです(^^ゞ

 

色々質問を受けるのですが、異口同音に言われるのが

良い物件が無いんです(T_T)

って言う言葉です。

 

でも、深く聞いてみると・・・

利回りが20%ぐらい欲しい

満室の物件

長くローンが組める物件

築浅の綺麗な物件

駅近の駐車場も取れる入居ばっちりの物件

自分はどんな物件を買ったら良いのか解らない

ナドナド・・・。 (そんなのが有ったら藤田が買います<`ヘ´>)

 

そう言いながら、久しぶりにお会いすると、これ?って言うような物件を買ってたり・・。

しかも、高い価格で・・・。

 

藤田が思うには、中古車と同じで、物件の価格には、高いまたは安い理由があって、

相場が形成されているので、よほどのラッキーが無い限り、掘り出し物は

買えませんと、お話しています。

 

言い換えるなら、安い物件を求めるなら、

70点の物件を買って、100点に近づける努力

これが、大家さんの初期には必要だと思っています。

 

毒を食らわば皿までではないですが、多少のリスクの覚悟が必要です。

資金力や、実績、人脈などが無い以上、ベテラン大家さんの様な物件を

取得するのは、難しいと考えておいたほうがいいと思います。

 

まずは、色々な教材を買って、自分に合う物件や投資方法を見つけてから

物件を買うと言う行動に出た方が、リスクが少なく、後々の事業拡大も

やり易いと、常々思います。

 

そんな時、藤田も大変参考になったのが、これです!

頭金「ゼロ」でできる、『光速』収益不動産投資成功法  

かなり、有名な教材ではないでしょうか?

 

積算方法や、銀行対策など非常に参考になりました。

(実は一時期会員にもなってました(^^ゞ)

販売画面の今田さんは、チョット怪しい写真(^_^;)ですが、

本当はカッコいい親切な紳士ですので、大丈夫です!

 

不動産業は、本来参入障壁が高い商売ですので、しっかり勉強しないと

大怪我をしますよ〜!

 

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リタイアって・・・

2010年10月27日(水)曇

今日は冷え込みましたね〜!

北海道や東北では雪が降ったって・・・・。

風邪ひきさんが増えそうで、コンビニのドタキャンが恐ろしい藤田です(T_T)

 

さて、今日の午前中は、わが社の小沢の妻が記帳業務のため

娘とデートでした。

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平日の午前中から、子供と遊ぶなんて優雅に見えるかもしれませんね・・・。

しかも、最近気になる事を、ぼーっとする時間に整理できるなんて、なおさらですね!

 

気になる事とは、多くの方がリタイアしたいとおっしゃるのが、どうして気になるのかでした。

 

最近お話すると、今はサラリーマンですが、早くリタイアしたいんですッ!という方が

かなりの割合でいらっしゃり、結構危ない傾向だなと思っていたのです。

 

収益不動産の世界に足を踏み入れて、早くも6年位が立ち、いわゆるリタイアが

出来ないわけでもない状態になっている藤田ですが、まだまだ働きますっ!

 

ロバート・キヨサキさんの本にも有る様に、リタイアしたら、気が変になるかもと思うからです。

 

今回は楽しい1日でしたし、藤田的には、近所の方からは、今日は夜勤なの?大変ね〜

などと、素敵な勘違いをしていただいて、心苦しかったのですが、一般的に

平日に大の大人の男が、ぷらぷらしているとか、趣味に没頭してるとかなんて、

世間的には上手く理解してもらえませんし、周りの視線もイタイ!ですよね(^^ゞ

 

実際、リタイアしても、自分の周りにもリタイアしてる方が多数いて、楽しめれば良いですが

30代、40代で、リタイア出来てる人なんて、そう居るもんじゃ有りません!

 

夫婦だけ又は家族だけの世界で、余生の40年〜50年を過ごすなんて、ゾッとしませんか?

 

やはり、世間とかかわりを持ちながら、充実した人生の方が良い様に藤田には思えます。

 

物件購入を決意する時に、もう一度、この収益でどの様な人生を送るのか考えるのも、

悪くないステップの一つでは無いでしょうか?

 

ネットに踊る、リタイアとかバブリーな話とかに惑わせられる必要は、全くありません!

そんな事書いている人は、リタイアしていませんから安心してください。 

 

今の仕事が嫌だとかという、現実逃避に不動産を使っても、決して甘い汁は吸えません!

地道に、堅実に、焦らないで行きましょう(^^)/

 

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先を予測

2010年8月3日(火)晴

息子のラジオ体操に、付き合うつもりが寝坊して、反省モードの藤田です。

 

ここ数日、一般ニュースでも取り上げられていますが、ご存知ですか?

エレベーターの20102年問題

http://sankei.jp.msn.com/life/lifestyle/100731/sty1007311801004-n1.htm

 

確かにメーカーの立場に立てば、部品のストックするコストは

昨今の厳しい経済状況では、大きな負担になるのは解るのですが・・・・。

 

建物は、上手にメンテナンスすれば50年は持ちますから、大きな付属設備については

もう少し維持管理まで考えて欲しい、と言うのがオーナーの気持ちではないでしょうか。

 

まあ、こうなってしまう以上、設備リニューアル費用の上積みが必要になるわけで

総合的な判断を、先を見て予測しないと、キャッシュが廻らなくなりそうですね。

 

エレベーターは、直接人命にかかわるので、深刻な問題ではないでしょうか。

 

物件を買うときに、利回りばかりに目が行ってしまい、築古物件で、エレベーターが付いた

物件を買うと、結構大変になりそうな予感ですね〜!

気をつけましょう!

入居募集

2010年7月27日(火)猛暑

相変わらず暑い日が続きますね〜!

熱中症に注意しながら、頑張りましょ〜!

 

今年は、ある物件だけが、入居に苦労しています。

 

以前に書いたように、週末の客付け会社への営業も頑張っています。

でも、なかなか決まらないのです。過去にこんなに苦労はしたことが有りません。

建築当初から考えると、物件がニーズとずれてきてるのかも知れません。

 

本当は、もう少し予算があれば、リノベするのですが、この物件は外壁塗装

したばかりで、予算が・・・・。

いっそ、禁断のDIY攻撃でもしようかと、思案中です。

 

この様に、入居が購入後の最大の問題になってきます。

入居が悪いとキャッシュが廻らなくなってしまいますものね。

 

釣りに行って、魚のいないところで釣り糸をたらしても、苦労が多いだけで

なかなか成果が見られないのと同じ様に、入居が決まらない苦労も厳しいですね。

 

こうしてみると、物件購入のときに、入居付けのしやすさもかなりの重要ポイント

なんだな〜とつくづく思います。

 

物件を買うときは、とかく利回りに気をとられがちですが、入居率もご注意です!

 

コントロール下に置く!

2010年7月23日(金)酷暑

今日も暑いですね!

暦では大暑だそうですので、暑くても仕方ないのかもしれませんが・・・。

普段は、アイスなんか食べない藤田も、たまらずに食べてしまいました(^^♪

白熊アイス!!!かき氷と練乳のハーモニー!たまりません!

 

さて、ちょっとおかしな話になるかも知れませんが・・・。

 

物件を購入したとき、いつも感じることがあります。

 

物件の発する気のようなものを・・・。

今度の大家はコイツか?認めないぞ!と言った感じとか

これからヨロシクお願いしますとか・・・。

 

色々あるのですが、購入して手を入れてあげると、なんとなく

建物も認めてくれるのか、トラブルや退去が減るような気がいつもします。

 

なんだか精神論みたいでいやなんですが、

この建物で稼がせてもらうのですから、敬意を表して接するのも必要なのかもと

常々藤田は思っています。

 

建物に自分が大家だと認めさせて、コントロール下に置くのは、藤田にとって

ある意味大事な作業です。

ぐれない様に、ちゃんと面倒を見ないといけません。

 

なんだか漠然としていますが、こんな事も感じながら賃貸経営しています。

すでに物件をお持ちの大家さんは、どうですか?

地道に、こつこつ行きましょう!

2010年7月14日(水)曇

大家塾 マスターの課題に気が重い藤田です。

 

先日、プレ大家さんから、質問攻めにあってしまいました。

しかし、納得行かれる答えは出来なかったようです。

 

質問内容は、どうしても、物件が買えない(・へ・)

どうして藤田は、数年で買えたのか教えて欲しい!との事でした。

 

プレ大家さん:藤田さん、最近物件買ったんですよね?

         聞くところによると、あまり入居率が良くない物件らしいですが、

         良く融資してもらえましたね!

           僕も買いたいんですけど、なかなか融資してもらえないんですよ・・・。   

 

藤田:どの様な物件を狙ってるんですか?

 

プレ大家さん:1億円以上のRC造で、駅から5分くらいの築浅で、利回り10%以上!

 

藤田:初めて物件を買うんですよね・・・。そんな物件、なかなか無いですよ!

 

プレ大家さん:もちろん初めてですょ。

                最初の物件で失敗したくないので、必死で探しているんです。

         でも見つからないから、ちょっと条件を緩めて見つけて、買付を入れたんですよ!

 

藤田:どうなりましたか?

 

プレ大家さん: 融資が付かなくて、怒れちゃいましたよ!

 

藤田:あの〜、失礼ですけど、ご職業は?

 

プレ大家さん:派遣ですけど・・・・。

 

藤田:ご実家がお金持ちなんですか?

 

プレ大家さん:両親は年金暮らしですけど、何か・・・。

 

藤田:自己資金とか、担保になるようなものは?

 

プレ大家さん:無いですね〜、本で読んだとおりに、自宅も借家で借入しやすくしてるんですよ・・・。

 

藤田:ん〜多分、どこの金融機関でも難しいかも知れませんねぇ。

 

プレ大家さん:どうしてですか?物件が良ければ良いんじゃないですか?

         藤田さんは、問題のある物件でも買えてるじゃないですか!

 

藤田:私には、過去に実績も有りますし、大家以外の収入も有りますから・・・・。

    今回の物件には、かなり自己資金も入れましたしね〜。

 

プレ大家さん:僕は、早くお金持ちになりたいので、藤田さん達みたいに

         フルローンで買いたいんです!!

 

藤田:なんか間違った情報が伝わってるみたいですねぇ。

    私でもフルローンで買った物件は少ないですし、金額も小さいですよ・・・。

    それと、私だけでなく、成功大家さんは、お金だけが目的でやってる方は

        少ないと思いますよ。

 

プレ大家さん:そんな事言わないで、何かナイショの技とか教えてくださいよ!

 

藤田:そんな技ないですよ!地道に実績を積むしかないです!

    まずは、自己資金をためましょう!

 

プレ大家さん:そんなにゆっくりじゃあ我慢できません!

         どうして教えてくれないんですか!(`´)

         自分達だけがリッチなら良いんですか?

 

藤田:別に意地悪ではなく、本当にあなたのご希望する技は持っていませんので、

    申し訳ありませんが、フルローンを売りにしている方に質問してください。

 

こんな感じのお話内容でした・・・。

 

大家さんの実績も無く、属性も厳しい、担保の無い方を、銀行はどう評価するのでしょうか?

もし、急に入居率が悪くなったり、大規模修繕が急に必要になったら、この方は対応可能でしょうか?

 

ちょっと冷静になって、貸す側の気持ちになれば、無理な事を言っているのが解ると思います。

 

不動産は、地道にこつこつと行きましょう! 

環境が大事!

20101年7月6日(火)雨のち曇り

今日は、地元で啓蒙活動に参加してきました。

未成年にタバコを吸わせない運動です。

 

藤田の経営するコンビニでも、タバコを売っているので、

一応、責任としてこの様な活動に参加しました。

   2010070610030000kai.jpg

 

内容としては、駅前で街宣活動とティッシュ配りで、藤田はティシュを配りました。

 

皆さん結構、もらってくれなくて、もしティッシュ配りのバイトをしたら

クビ間違いなしの効率の悪さでした(-_-;)

色々な仕事に、色々な難しさが有るもんですね・・・。

今度、街でティシュを配っていたら、笑顔で受け取ろうと心に誓いました(^.^)

 

その活動の中で、吸わせない環境が大事なのョ、なんてお話が有りました。

子供を持つ親としてみると、タバコに限らず、環境作りは大事だなと常々感じています。

友達の環境、勉強の環境、社会とのかかわり方の環境・・・。

出来る限り、良いスタートを切れる様に、サポートしてやりたいものです。

 

収益不動産を購入する時にも、環境作りは大事です!

 

家族の(特に配偶者)理解という環境を、事前に作っておかないと

いざ、借り入れ申し込み!って時に、保証人を拒否されたら、目も当てられません!

 

確かに、いきなり数千万円の借金の保証人になれと言われれば、驚いて

拒否されるのも無理は有りませんよね!

 

事前に、収益不動産について話し合う環境を作りましょう!

 

今まで出会った、成功大家さん達は、ほぼ間違いなく、夫婦で良くお話しています。

夫婦円満が、お金持ちへの一歩なのかもしれませんね。

ヒント!

2010年6月30日(水)猛暑

サッカー惜しかったですね!

ここまで燃えさせてもらえれば、勝ち負けは関係ないですよね。

お疲れ様でした!

 

さて、どうでも良いシリーズ(^^ゞから脱出したら、何を書けばいいか

困ってしまっている、藤田です。(T_T) 

 

連日、一生懸命一つの事に集中すれば、必ず成果が出る!

と言っている藤田ですが、一生懸命にもちょっとだけ余裕があった方が良いかも知れません。

 

集中して考えると、息苦しく成りますし、視野が狭くなりがちです。

色々な物事を見落としたり、最初の目的を見失ったり・・・。

 

ちょっと肩の力を抜いて、廻りを見渡してみませんか?

結構考えていた事の、答えになりそうなヒントがあるかもしれません。

 

物件が欲しいときは、街中を移動中に、こんな物件だったら

どれ位で売り出されるのかな?とか管理費は幾らぐらいなのかな?とか。

ここの管理会社の物件は、どこでも綺麗だからいいなとか。

 

入居で困っていたら、ふらっと入ったレストランの内装の色使いを気にしてみるとか、

雑誌のカッコいい部屋を、参考に出来ないか考えたりとか。 

素敵な物件の外壁の色を自分の物件に取り入れられないかとか・・。

 

ヒントは身近なところに、いつでも転がっています。

 

どの様にして物件を見つけたのか?3

2010年6月29日(火)猛暑

今日は暑いですね!!

この様な日は、部屋にいても、熱中症になる事も

有るそうなので、エアコンとも上手に付き合いましょう!

 

ところで、サッカーに隠れてあまり話題にならないですが、

F1ヨーロッパGPで、小林カムイ君がやってくれましたね!

 

ラストラップの2台抜きは、かなり評価が高いのではないでしょうか!

特に、アロンソ相手にやっちゃいましたから!!(^v^)

日本人ドライバーの、新時代への突入の様な気がします。

 

さて、物件入手についてですが、あまり長いのも面白くないので

今日で、終わりにしようと思います。

日々情勢が変わるので、参考にならないかもしれないので・・・。

 

続きです・・・。

その後も、色々なブローカーさんにお世話になりながら、物件を買ってきました。

 

この中で、大事だと感じたのは、

情報をくれた業者さんには、ちゃんと返信する事です。

 

自分の、かゆい所まで手が届くような提案なんて、最初からは望めません。

つまり、情報をくれた業者さんが悪いわけでは無く、まだ上手にコミュニケーションが

取れていない可能性の方が、高いわけです。

 

なのに、自分に必要な情報じゃ無かったから、そのままって失礼ですよね。

相手は、素人の自分達に、商売でお付き合いしてくれてます。

物件が気に入らなくて落ち込む以上に、商売にならなくて落ち込んでいるのですから・・。

お断りの連絡は、なるべく早く理由を具体的に言って、誠意ある対応をしましょう。 

 

藤田の経験で言うと、

ゼネコンの営業のIさんは、中古を狙う藤田に土地からの情報を沢山くれました!

でも、資金力が無いので、なかなか難しいです・・・。ってお話が多かったです。

 

ある日、そのIさんから紹介したい人がいる、と連れてきていただいた人がKさんでした。

 

このKさん、藤田と年齢も近く、某大手に元お勤めで、強力なコネクションの持ち主です。

Iさんいわく”僕よりも藤田さんに合う物件情報出してくれるはずだから、紹介しますよ”

有難いですよね!自分の商売より藤田の事を考えてくれるなんて!(^^)!

 

Kさんは、しっかりコミュニケーションも取ってくれて、藤田の欲しい情報を、

かなりの川上情報を提供してくれたり、色々な売買のアシストも絶妙です。

特にビックリするのは、売買成立後でも入居付けまで面倒見てくれちゃってます!

 

色々なブローカーさんとお付き合いしてきましたが、誠意ある行動をしていれば

きっと、皆さんにも良いパートナーさんが見つかるはずです。

 

不動産を通じて、皆が笑顔になれれば、最高ですよね!

これが藤田の目指す王道です!

 

Iさん、いつか新築お願いしますからね!!!

 

 

どの様にして物件を見つけたのか?2

2010年6月28日(月)晴 猛暑

東京から帰ってきて、足の疲れを感じて

日ごろの運動不足を痛感している、藤田です(^^ゞ

 

金曜日からの続きです。

 

紹介して頂いた、複数の不動産屋さんから、物件を紹介

してもらいましたが、なかなか本で見かける様な物件には出会えませんでした。

 

物件の検索方法も、ネットを使うようになり、目は血走っていたと思います。

 

その時に、紹介して頂いた物件で、

3千万円半ば位ですが、駐車場が無い事でパスした物件が、数年後に約2倍の価格で

売り出され、1か月掛らないで売れた物もあったので、見る目が無かったのだと思います。

 

しかし、この時に沢山の物件の図面を見た事は、非常に勉強になったと思います。

 

この時の敗因は、

@どのタイプの物件を買うか、決め切れていなかった。

A実際に、いくら借金できるか知らなかった。

B扱えるお金の金額に、リミッターが掛っていて、物件価格が低かった。

等などだと、今にしてみれば思います。

 

結局、苦労した揚句、地元の不動産屋さんの紹介物件のテナント物件に

買い付けを、入れました。

 

物件価格、4000万円台、表面利回り12%、オーナーさんが継続して使用

 

銀行融資もなんとか内諾をもらい、手付をふるえる手で渡したのを覚えています。

 

今現在、再考すると、1棟目になんでこれを選んだのか?マークですが

不動産投資の船出に酔いまくっていました。(^^ゞ

 

続きます・・・。

どの様にして物件を見つけたのか?1

2010年6月25日(金) 曇

サッカーすごい事になっていますね!

頑張れニッポン、盛りあがれ景気!!ん?関係無い?(*^^)v

 

明日から始まる、大家検定のマスター講座の資料を

一通り読み終えて、ホッとしている藤田です。

 

さて、初めて物件を買うと決めて行動したのは

不動産屋さんを、知っている知人を探しました(^^ゞ

いきなり不動産屋さんに、飛び込む勇気が無い小心者だったので・・。

 

すると、以外にコネが有る物で、結構紹介してもらいました。

これは、建築業界に生きてきた者の特権だったかも知れません。

地元に物件を探す場合、コネ作戦は有効です<(`^´)>

 

当然、銀行さんからも紹介をしてもらいました。

勿論、物件が出たらよろしく・・。(大人な会話で)

 

こうして、紹介して頂いた業者さんに直接お会いして

こちらの希望を、お話しさせていただきました。

 

今思うと、顔から火が出るくらい恥ずかしい事を

言ってたと思いますが、真剣なのだけは伝わったようです。

 

頑張って探しますが、時間だけが過ぎて、なかなか買える物件には

めぐり合えませんでした。

 

 やっぱり長くなってしまいますね。続く・・・。

 

チャンス!

2010年6月17日(木)晴

いま、日付を書いて、ブログが1か月続いたのに気付きました。

試用期間終了でしょうか!(^^)!

 

新聞の経済欄を見ると、輸出関連企業の業績がだいぶ回復基調であるとか

ユーロ安で輸入業者が、還元セールを企画中とか書いてありますが

皆さん、なかなか実感わかないですよね。

 

ですが、最近感じるのは

ちょっと経済が改善され始めているような気がします。

経済指標だけではなく、肌で感じる景気も・・・。

 

藤田の住んでいる地域は、自動車関係が多い地域のせいかも知れませんが・・。

我社の経営するコンビニも、今年に入ってから昨年比でプラスに転じました。

愛知県の一部では、派遣社員用の物件取得の動きも出てきています。

 

大きな流れとしては、外需につられて徐々に景気回復するのではないでしょうか。

長期的に見れば、日本経済は不安だらけですが・・・・。

 

こうなれば、物件を仕込む時期が到来したと言って、良いのかもしれません。 

 

確かに、目を引くような投資方法も出尽くした感が有りますし

リーマンショック以降の厳しい経済情勢は、新規参入のハードルを上げました。

 

しかも、すでに大家さんになった方たちの中にも、厳しい修行になっちゃった方も

多いと良く聞きます。

 

しかし、知識武装しリスクと上手に付き合えば、何も問題有りません。

 

金融機関も、条件さえ上手くそろえてあげれば、融資は積極的だと思います。

むしろ、貸し付けるお金は余っているのかも知れません。

しかも、金利は安いままです。

 

物件も、結構高い利回りでたくさん出ています。

物件検索の有名どころはここ!

 http://www.kenbiya.com/

 

選択する目が利けば非常にチャンスだと、藤田は思います!!!

 

モチベーションの維持方法

2010年6月16日(水)晴

 大家さん検定のマスター講座の開催日が近くなり

テキストを読まなくてはと焦っている藤田です(^^ゞ

 

全賃フェア 行かれた方いらっしゃいますか?

普段、ネットでしか見れない方がおられるので、面白いですよね。

さながら、大家さんのオフ会みたいです(^^♪

 

モチベーションアップは、この様なフェアやセミナーで出来ますが

ともすれば、孤独な大家さんはモチベーションの維持って難しいですよね(T_T)

 

特に、現状で生活に困ってないなら、新しく行動するのは大変なので

つい出来ない理由を考えてしまいますが、それではいつまでも変わりません。

現状打破!!頑張りましょう! 

 

ここで 藤田が初期のころにやっていた、モチベーション維持方法を公開します。

今では、だいぶ仲間も増えて、刺激ももらえるのでやらなくなりましたが、

たまに、勝手に考えていてびっくりします!!

 

その方法は・・・・

        妄想する!!!

                     これに尽きます!!! 

あ、別に危ない人ではないですから!

 

欲しい物件が買えた場合や、所有物件が利回り20%に改善したりとか・・・。

今狙っている投資が出来たら何をしようなんて考えて見てください。

え〜 藤田は常々、良い車を買った自分を妄想しています(*^^)v

 

出来れば、無理なくらい大きな妄想をするのが良いと思います。

 

大きな夢の実現へのアプローチを考えると、今までと違った方法を思いついたり

予想外の大きな物件のオファーをもらっても、ビビらないで判断できます。

 

なんだかモチベーション維持出来そうに感じませんか?

 

今日も藤田は、妄想利回り20%を目指しますっ!!

フェアの歩き方

2010年6月15日(火)雨

サッカー 勝利おめでとうございます(^v^)

藤田は、リアルタイムで見ていなかったのですが

お隣で”ヨォーシ!!!!”って聞こえたのでテレビを付けたら点が入っていました。

熱いのは、静岡という土地柄でしょうか・・・。次も頑張れ!!です。

 

全賃フェア 今日から始まっていますね。

 

藤田は都合が付かなくて、残念です(T_T)

名古屋には行きたいと思います。

 

全賃フェアですが、気楽に参加できるフェアなので

お時間が有れば、ぜひ顔を出してみてください。

 

注意事項としては

事前に参加したいセミナーの講師を調べる事です。

 

結構有名どころが出ています。

投資家けーちゃん、J-RECからは浦田さんや西山さん、月村オーナー

オーナーズエージェントの藤沢さん、アセンティアの三宅さん、叶税理士事務所の叶さんナドナド・・。

 

スケジュール調整が大変です(^^ゞ

 

数人で行って、それぞれ違うセミナーを受けて、報告会開催もいいかも(*^^)v

 

オーナーさんがお話する部は、結構当たり外れがあるので

覚悟をして聞きに行きましょう。

たま〜にメーカーの宣伝マンになってらっしゃる方もいますので・・・。

 

あと、メーカーさんも出品していますので、興味のある製品の会社と

コンタクトを取りやすくする為に、名刺をたくさん持っていきましょ〜!

 

では、皆さんのご健闘をお祈りしますッ!

流行

2010年6月5日(土)晴

鳩山元首相 びっくりしましたよね。

 

政権交代前に、自民への不満 民主での不安なんて言われていましたけど・・・。

案の定です、菅さんになっても期待できそうに有りません。

 

鳩山さん、きっと相手の気持ちになれる良い人なんでしょうね〜!

政治家というか首相に向いてないだけで・・・・。

 

無責任に政権を放り出したなんてマスコミは言っていますが、何時までやるんだ的な批判ばかりしておいて、辞職したらまだ止める時期でなかったなどの意見、無責任なマスコミ&世論です。皆反省したほうがいいです。

 

国を良くしようなんて言う政治家さんばかりですが、選挙での保身ばかりが目立ち、選挙に勝って国に自分の給料を出してもらうのに必死で、国益なんて関係なさそうです。

 

首相の短期間の交代も流行でしょうか・・・。

 

なんかシステムを変えないと国際信用力が低下し、最終的には日本が本当にダメな貧乏な国になりそうで怖いです。

政治は将来の豊かさ(国益)誘導団体であることを国民は忘れている又は知らないのかもしれません・・・。

国にたかっていても良いことは有りません。

 

最近この本を読んでいるからでしょうか。良書だと思います。

 

                

 

なんだか硬くなってしまいました・・・・。柄じゃあないですね。

 

我が家は、藤田が旗振り役、奥さんが影のフィクサー&金庫番なので、よく”私が鳩山で妻が小沢”なんて言ってうけを取っていましたが、他の表現方法をまた探さなくてはいけません・・・。めんどくさいな〜! 

 

さて、気分を変えて本日のタイトルです。

 

先日、出版会社の方とお話する機会があり、確かにな〜と感じてしまいました。

最近、収益不動産の本の出版が減っているそうです。

何でも目新しい切り口が無く、とりあえず不動産投資手法は出尽くした感があるとの事でした。

 

確かに色々な手法がありますし流行りましたよね、サラリーマンが〜とか競売〜とかフルローンを引いて〜とか・・・。

 

でも、不動産投資についての流行ってあまり必要ないんではないかと藤田は考えます。

特にインカムゲインを主としていればキャピタルゲイン狙いより安定しています。

 

地主会社は長らく生き残り、デベロッパーは潰れる為に有るんじゃあないかと思われるほど

多くの会社は短命に終わっているのは歴史が証明済みです。

 

不動産に一度手をつけたら長いスパンで物事を捉えなくてはいけないわけで、

そこに流行は必要ないのではないかと思っています。

 

景気の良い時にお金を蓄え、不景気に安く物件を買い、安定した経営をする。

この単純なスキームで十分じゃあないでしょうかね〜!

 

心理戦

2010年6月4日(金)晴

十ウン年ぶりに歯医者に通い始め、予想外に悪い所が見つかって落ち込み気味の藤田です。

皆さん建物のメンテナンスだけでなく体のメンテナンスも大事ですよ!

お金が有っても健康じゃあ無ければ人生つまらないですものね(*^^)v

 

さて、今日は仲間の不動産屋さんと作戦会議をしてきました。

まだ市場に出ていない物件の値段設定についてです。(川上情報ですね)

収益不動産の値段の決め方ってどうやっているかお教えしますね。(あくまでも私たちの場合ですけど)

不動産の価格は一つの物件でありながら、数種類の指標で決められる面白い習性が有ります。

収益不動産については以下の考え方が一般的だと思います。

@積算価格(再調達価格)→銀行の担保評価は大体これです。

A収益還元価格→利回りから出す価格です。

B積み上げ価格→残債など諸経費から出される価格

C気分価格→売主や仲介業者が大体で決める(収益不動産に不慣れな場合)

今回は残債も有りましたので売主さんの根拠のBと買う方が借金資金調を達し易い金額の@でバランスさせて決めてみました。

 この様に、売買金額を決めるときは売り手と買い手の心理戦です。

ここで物件を買おうとしている方なら基本的に物件価格≦積算価格になるように物件価格を交渉しましょう。次の物件を買いやすくするために・・・。

利回りを変える一番楽な方法は、購入時にとにかく安く買う(#^.^#)これに尽きます。

結構適当に値段を付けている物件も有りますので”鬼の指値”をするのは常識位に思っときましょう。

価格を下げてもらうときは、根拠を明確にいえば後味も悪くないですし、下がりやすいと思います。

 

頑張って物件手に入れましょうね!

焦らなくて大丈夫

2010年6月3日(木)晴

ブログをほぼ書き上げたのに消してしまい焦っている藤田です。

 

ここ数日セミナーのお話ばかりで申し訳ないのですが・・・。

勉強の一環としてセミナーに参加するとモチベーションが上がりますよなんて書いていますが、

ちょっとだけ注意していただきたいことが有ります。

 

それは、セミナー通りの結果が出なくても大丈夫という事です。

 

特にお金を頂いてセミナーを主催されるという方は、その道のプロやセミプロの方々ですよね。

色々な主催者の方々とお話する機会が有りますが、皆さん考え方や勉強量、そして行動力が半端じゃありません。

普通に会社組織の中にいたらやっぱりトップ取るんだろな〜っていうような方々ばかりです。

 

収益不動産の初めの一歩には、きっと皆さん物件購入のセミナーを選ばれるでしょうし、実際集まりも良いようです。

ですが、ここに罠というか毒が有る事を覚えておいてください。

 

セミナー内でも大きな物件をフルローンでとか、すでに〇棟持ってるとかのお話に刺激されますが、

実際の購入までは紆余曲折があるのが普通ですし、個人の資産状況、属性(会社員とか自営業とか公務員とか)

融資申し込みの物件内容とか色々な条件で変わってきます。

 

極端な話では、同じ物件を同じ銀行の同じ支店に同じ融資期間で申し込んでも、融資してもらえる人ともらえない人がいるのが実情です。

 

ですから、講師の方と同じように出来なくても何も不思議では有りません。

 

セミナーの中で自分にも出来そうな事を見つけに行くぐらいのスタンスが最初は良いのかもしれません。

焦らなくて大丈夫!きっと良い物件が見つかりますから・・・。

 

なんて偉そうなことを書いていますが、藤田も最初は上手くセミナー内容を消化出来なくて焦りまくり

妻にしかられたのは内緒です(^_-)

 取りあえず日々勉強ですね。

 

この業界での有名人の一人、投資家けーちゃんが発行している”新聞”が有ります。

この内容はすごいです、一気に読むと最初は理解できないかもですが、何度でも読み返す価値は有ります。

しかも無料\(◎o◎)/!すごいです。参考にどうぞ!

http://fudousantoushi-ec.com/shinbun/index.html

段取り8分

2010年6月1日(火)晴

今日から衣替えです。日差しも強くなりいい季節になってきました。

藤田はブログネタ探しの為、挙動不審になってきました・・・。すでにネタ切れ?

いえいえ、まだまだ頑張りますよ〜!

 

さて、ここ数日セミナーにあてられてイマイチお役立ちでは無かったのを反省し、

セミナーに参加する時の心構えを書きたいと思います。

ってセミナーから離れられて無いじゃんって突っ込みはご勘弁ください。

 

就職して新人の頃、先輩にくっついて訳も分からずがむしゃらに働いていた時に、

タイトルの段取り8分現場はおまけと良く言い聞かされましたね〜!

 

セミナーもやっぱり段取り8分だと藤田は思います。

 

@会場へのアクセス方法→これ意外と大事。遅刻したらシャレになりません。

Aセミナーの趣旨の理解→何をやるのか理解しないと時間が勿体ないですね

B講師の方についての下調べ→どの様な事をされてるのか調べるのは最低限のマナーだと思います。

C講義内容で事前に解らないところを書き出す→予習になりますし、質問コーナーはきっと有りますから。

D名刺の手配→休み時間や懇親会で結構使います。

等など色々有りますね。

 

懇親会の有るセミナーなら出席することをお勧めします。

直接講師の方とお話できるチャンスが有りますから。

 

何回か出ていれば顔見知りも出来ますし、自分に合うセミナーも見つけれると思いますよ〜!

仲間が出来るとますます楽しいですから。

メンター

2010年5月31日(月)晴

1年の半分が過ぎちゃいましたね。

税金の支払いも今日までの期日のもの多いですのでご注意です。

藤田は固定資産税や消費税の支払いその他で超ビンボー気分です。

 

さて、皆さんにはメンターっていらっしゃいます?

 

藤田の不動産のメンターは断トツ1位でお宝不動産の沢さんです。

 

不動産の事で頼りになるのは勿論、生き方も非常に優しく思いやりの有り

昔から変わらない態度で接していただけて、人生のお手本のような方です。

 

不動産に限らず、困った時、悩んだ時相談できる人をいかに持っているかで

人生の豊かさが変わると藤田は思います。

 

ゆえに微力でも人の役に立つ人間でありたいと精進です。

 

 沢さんこれからもヨロシク&遊んでくださいね!

まだ慣れていません

2010年5月29日(土)曇

今日は沢さんのセミナーで東京です。

 

少し肌寒く、ジャケットを持ってきて正解でした。

以前東京に住んでいたとき、GWの帰省時にセーターを着てきたら

暑くて懲りたのを思い出しました。

 

セミナー自体は100人以上集まる盛大な物でした。

 

沢さんの新築物件で何をしたかったのかとか、赤井さんの工夫しまくりの新築木造アパ−ト、

藤澤さんの市場調査の方法などいろいろ参考になりました。

 

セミナーに参加するとモチベーションがあがりますね〜!

 

折角行ったのにセミナーの様子を写真にとり忘れました。

赤井さんのブログを見て気付きました(^^ゞ 

 

まだまだブログには慣れていません・・・。

 

明日は沢さんと二人で隠密行動(笑)です。

 

常にアップデート

2010年5月26日(水)晴れ

HPを運営し始めて1週間経ったのですが、だいぶ生活の一部になってきました。

 

今日はこのHPを作ってくれたスリーカウントの鈴木さんを強制呼び出しです(^_-)

運営してみて初めて解ったことや、解らないこと、変更してほしい所等打ち合わせ&質問攻めです。

はたと気付いたのですが、この行動パターンはデミングサークルではないか!ということです。

無意識にやっているなんて、つくづく技術屋根性が身にしみてると実感し自分でも驚きました。

デミングサークルとは、P→D→A→C→またPへ戻るという作業を繰り返し行為をステージアップするという考え方です。

P(プラン)計画を練る

D(ドゥ)行動する

C(チェック)検証する

A(アクション)修正する

このアクションを繰り返して管理していくのです。

今日はC(チェック)です。数日後にはHPもまたバージョンアップすると思います!ネ、鈴木さん!

 

”デミングサークル”は不動産運営にも有効です。

物件探しや、管理業務、リノベーションなどもこのシステムに則ってやってみることをオススメします。

大家さん業は案外孤独なので、ペースを作って日々バージョンアップしないと新しいアクションも起き辛いですし、ツマラナイですもんね!

 

参考書は高くない

2010年5月25日(火)曇

昨日の過酷な労働力投入 (^^ゞで風邪をひかなくてほっとしている藤田です!

 

今日は、サラリーマン大家さん向けに、はじめての収益不動産編で行きます。

最近、収益不動産を始めようとするサラリーマンさんがまた増えて来ていると知合いの不動産屋さんが仰ってました。

サラリーマン大家さんブームは過ぎたと思ったけど、なんで?と訊ねると、給与が減額されたり、将来に不安を感じて投資活動にいそしむ人が増えてきているからだそうです。

理由はなんとなく理解できますが、その後のお話を聞いて恐ろしくなってしまいました。

不動産屋(下記不):最近さぁサラリーマンが買えそうな金額の物件であれば、なんとなく良いから位のノリで買う人もいるんだよな・・・。

藤田(藤):えー! (◎o◎)その人 だっ 大丈夫なの?

不:んー、ヤバイんじゃないの〜。入居難しい物件だし、売るために無理やり満室にして高く売り出したのに、その値段で買って喜んでたから・・・。

しかも来年下水配管が来る地域だからさ〜接続費だけで30万位は掛かるだろうしなぁ、管理も良くないから修繕費もこれから掛かるはずなんだけど・・。

藤:でも、重要事項説明とかしたんでしょ?

不:したよ!売買の2週間前に丁寧に・・・。

藤:でも良いって?表面 利回りだって〇パーセントでしょ?

不:ん〜、多分印鑑押した時点から来月の家賃収入が楽しみで仕方ないって感じだったからな〜・・・。

藤:恋は盲目じゃないけどあんまり解ってない?

不:確実に掛かる経費は解ってないと思う。

藤:マジで〜?

どうです?恐ろしくありませんか?

こうならない為にはやはり知識を付けておくしかありません。

本屋さんやAmazonなどで調べればかなりの数の収益不動産本があります。

1冊だいたい1,000円から1,500円程度ですので、雑誌に比べるとなんとなく高い感じがしてしまうかも知れませんが、1週間に1冊読むとしても1ケ月の予算は1万円まで掛かりません。こう言われると決して高くないと思えませんか?

半年も続ければ、先程のような買主さんにならないで済みます。6万円の出費でン千万円の投資の失敗が防げれば安い物です。!

ちなみに藤田のオススメはやはり”沢 孝史著 「お宝不動産」で金持ちになる!-サラリーマンでもできる不動産投資入門”です。

           

 

ポジティブシンキング

2010年5月24日(月) 大雨

昨日は日曜日ということでお休みを頂きました。

今日からまた元気モリモリです。

ブログも何とか続いています。生活の一部分になるよう頑張ります。

さて、土曜日に大人買いしたポーチュラカを植えに行ってきました。

ええ、大雨の中を・・・。

家を出るときは雨でも、作業中は降らないだろうとの予測の元・・・・。

現場についても”おっかしいな〜!”なんて言う厚かましさ。これをポジティブシンキングと言わないでなんとすると自分に言い聞かせて労働力投入(笑)です。

世間では〇〇は風邪をひかないが定説ですが、私の定説はお利口さんは風邪をひかないです。

なぜなら、お利口なら行動を予測して下準備をするからです。

今日の私は〇〇でしたけど・・。

 

不動産においてもポジティブシンキングは必要なスキルです(笑)

仕事に困難はつき物ですが、収益不動産に起きる問題を 全てを真に受けていたらおかしくなっちゃいます!

物件が買えない→まだ自分に合う物件が見つかっていないだけ。

融資が通らない→過大な融資を受けなくて済んだ。

空室が埋まらない→入居対策を楽しめる。

滞納がある→保障会社が付いているから何とかなる。

夜逃げした→部屋の中でお亡くなりになってなくて良かった!

等など、ネ!必要でしょ!

まあ色々有りますが、ポジティブシンキングでモチベーションアップして頑張りましょ〜!

 

 

中古がいいのよ!

2010年5月21日(金)

今日は飲んでいたコーヒーを噴出す事件から始まりました。

何気なくTVを見てると、某ガ〇バーのCMの事をやってまして、東尾親子が掛け合いをしていた中で"中古がいいのよ”のきめ台詞・・・・。

女の子を持つ父親としてみると、お父さんに感情移入してしまい切ないなーとも思いましたが、あそこまで行けちゃえばある意味人生怖い物なしだなとも思いインパクトだけが残ってしまいました。

さて、収益不動産も初期の段階では”中古がいいのよ”だと藤田は思います。

理由としては

1: 買った時点から収益を生む。(新築では土地購入から1年以上お金を生まない)

  キャッシュを貯めることは大事です。

2:現状の運営状態がわかる

  入居率、税金、管理状況、運営諸経費、銀行からの積算評価額などを生きた状態で検討できるのは大きいですよね。

3:特に資産の無い初心者大家さんにとっては、物件さえ上手く選べば融資が引きやすい。

4:現在の大家さんの運営能力の判断が出来るので、自分が所有した場合の対策を立てやすい。

等がすぐに思いつくメリットです。

デメリットとしては

1:建物の経年劣化による補修費が掛かり気味

2:自分の思い通りの計画の建物ではない。

3:土地や建物に対して知識がないと、瑕疵のある物を買ってしまう。

4:物件特有の抱えている問題も付いてくる(滞納とか、近隣トラブルとか・・・。)

等でしょうか・・・。

いずれにしろ初心者大家さんなら、中古の1棟ものアパートを自己資金を入れて買うのが収益不動産をはじめる場合の王道であると藤田は思います。

慎重にいい物件を選べば、2棟目の入手に着手したとき評価されやすいのが、1棟もの中古アパートだからです。

ちなみに、藤田も今のところ入手した物件はすべて中古です。

いつかは新築!!!と思い沢さんのセミナーに参加です。

目的は?

2010年5月19日(水) 祝!初更新!

とりあえず三日坊主まであと2日です。

なんとか続けていきます。

さて、タイトルの目的は?ですが、色々な意味がありますよね。

このHPやブログの目的は?とか不動産投資の目的は?とか・・・。

まず、このHPやブログの目的は

1:不動産や建築の情報を提供する為には、強制的なインップットが必要になるでしょうから日々の勉強のペース作りに。

2:情報公開で収益不動産仲間が出来たら嬉しい。

3:今後施工例をアップしたりして収益物件に特化した受注ができれば・・・。設計事務所なので。

なんてところでしょうか。

不動産投資を考えているプレ大家さんにとっても、この目的はしっかり考えるのは大事です!

1:なぜ不動産投資なのか?

2:どの位の規模を目指すのか。

3:いつまでに投資を行うのか?

4:この投資で得たものを、どう利用するのか?

などなど考えることは沢山ですよね。

ちなみに藤田の目的の一つには”いい車に乗りたい”というえらい軽い物でしたが・・。

まったく昭和の経営者そのもので、お金と権力と〇には弱いんですよね〜(とほほです)

それでは!