お正月準備

2010年12月27日(月)晴

12月も最終週ですね〜!

年内にやらなきゃいけないことを、リストアップして、返ってやる気が出ない藤田です(T_T)

 

ブログランキング参加中です。

人気ブログランキングへ  

応援ポチッ!お願いします_(._.)_

 

今日は、豊橋の物件に門松の設置に行ってきました!

2010122515050000.jpg 

大分、お正月を迎える感じが演出できたと思いますが、いかがですか?

設置中に、入居者さんからも、良いね〜(^^♪って言っていただけました。

 

花壇のお花も綺麗に咲いて、新年を迎える準備完了です!

2010122514350000.jpg

藤田は、まだ準備できてません(T_T)

これから、ねじり鉢巻で頑張りま〜す!

下準備をしましょ!

2010年12月14日(火)雨のち曇り

最近、厳しい人生修行に入っている、藤田です。

 

ブログランキング参加中です。

人気ブログランキングへ  

応援ポチッ!よろしくお願いします!

 

早いもので、12月も中旬になりました(^^ゞ

いよいよ年末モードでしょうか?

今週から来週にかけてピ−クの忘年会は、頑張っていきましょうってところでしょうか。

藤田は、すでに新年会の予定が2件ほど・・・・。頑張ります!

 

入居についても、この時期から”すぐに入りたい”って言う入居希望者さんは、過去の経験上

あまりよいことは無いので、事実上終了〜!って感じですね。

 

今年、一年は様々な方から、入居が厳しくて・・・(T_T)ってお話が多かったように思います。

 

で、来年に向けて、時間の取り易いお正月に、来年の入居の山場に向けての下準備で

自己物件の近隣の相場を再調査する事

をやってみるのはいかがでしょうか?

 

常時ポロポロと入退去を繰り返して、客付け会社との意思疎通も十分な場合なら

別かもしれませんが、例えば、今回募集する部屋は、4年住んで頂いた部屋の場合、

皆さんは、どうやって募集家賃を決めていますか?

 

この様な場合で、決まんなくて・・・(T_T)とおっしゃられる方に、よくよく話を聞くと

前回の家賃と同じって答えが、ほとんどの場合返ってきます。

 

多分、この大家さんは、こう考えていらっしゃるのではないかと、いつも思うのが

”新築の時と同じ様に直したんだし、これ位もらわないと・・・”

 

残念ながら、現状でこの様な考えでは、なかなか決まらないと思います。

 

以前に比べて、部屋を綺麗に直しても、建物そのものは築年数が4年古くなってますし 

ここ数年で、基本的に家賃もデフレ傾向が有るので、値段競争力が重視されている事

を忘れてはいけません。 

 

つまり、以前と相場が違うわけで、これを無視しては決まりません。

 

勘違いしないでいただきたいのは、闇雲に、家賃を下げろといってるのでは無いと

言うことです。

入居者さん達は、そのお部屋に見合った金額を払おうとしているので、時代性や

ニーズに合わなければ、家賃を下げなくては無理だということを言いたいのです。

 

現状回復時に、何か特色を出すプチリノベをやれば、以前の家賃で借りてもらえる

可能性も充分あると思います。

適正相場を調査した上で、特色があれば、入居率が上がり、最終的には実質手取りが

増えるなんてことも・・・・。

 

取らぬ狸の皮算用にならないように、チェックと下準備が必要です! 

 

ちなみに・・・。

前回の家賃で、すぐに決まった場合は、以前の家賃が安かったのかもしれません。

満室経営

2010年11月18日(木)晴

今日も寒かったですね!

年寄りには寒さがこたえます(-_-;)暑さも寒さも嫌いな藤田です!

 

ブログランキング参加中です。

人気ブログランキングへ

100位以内に返り咲きたい!!!

 

さて、最近は入居で困ってるという話が多いのですが・・。

実は藤田も入居には苦労しています。

このご時世、満室にするにはいろんな工夫が必要なようです。 

 

そこで、色々ちょこっとリノベをしているのですが、なかなか決まりません(;_:)

いわゆる

”入居の沸点まで達していない”

という事なのでしょうか?

 

こんな時は、原点に返るに限ります。

久しぶりにこの本を読みました。

 

 

豊橋の物件は、近くてテコ入れしやすいので、色々実践したいと思います!

後日、実践内容をアップしますね!

 

お知らせです。

J−REC静岡支部と浜松大家塾共催で、忘年会を12月11日に行います。

飛び入り参加も歓迎しますので、参加希望の方は、藤田までご連絡ください<(_ _)>

ほめられました!

2010年11月12日(金)晴

数日間ブログをお休みしてしまいました(T_T)

ブログのアップが出来て無い時は、コンビニで事件が発生中と思って、

温かく見守っていただきたい藤田です。

 

ブログランキング下がっちゃいました

人気ブログランキングへ

ポチッとお願いします。 

 

さて、風邪でダウンしながらもコンビニ親父をやった訳ですが、

最終の砦になる身としては、トラブルというキラーパスだけは避けたいです(;_:)

もちろん当然に、通常業務も有る訳なのでしんどくなります(T_T)

 

で、その業務の一つが、HPのブラッシュアップ作業です!

ブログを始めてから、ほぼ6か月たち、当初構築したものを、改良しようと思い

いつものように、スリ−カウントの鈴木さんに来ていただきました。

CIMG5930.jpg

こんな感じですが、一生懸命に仕事してます。

 

打合せの中で、半年前に比べると

すごい進化ですよね!

ってほめていただきました!(^◇^)

 

確かに半年前に比べると、自分でも大分進化したと思いますッ!

 

今後も精進です。

送り込み!

2010年10月26日(火)曇

最近、なんだかお天気がはっきりしませんね〜!

日に当てた、フカフカお布団が恋しくなってきた藤田です。

 

さて、この時期に空室が出てしまいました(T_T)

 

以前にも、ウイークポイント解消で下駄箱を置いた物件です。

 

管理会社さんと、入居募集で直した方が良い場所などを電話で相談。

まずは、下駄箱を設置する事にしましたが、問題が・・・・。

 

前回、この場所に入るサイズで、見た目にも悪くなく、安いのでIKEAを利用

したのですが、当然組み立てて、物件まで搬入しなくてはいけません。

 

最近忙しくて時間が取りにくいんんだよね〜などと、たわ言を言ってると一言!

”じゃあこっちの事務所に送り付けといてくださいよ!やっと来ますから!”

へ?(@_@;)やってくれるの!!!

 

こりゃぁ気の変わらないうちにやらないとっ!と早速発注!

ちなみここの通販サイトで購入しました(^^)v

対応もスピーディーですし、いいですよ!

image/bigsmile-2010-09-03T19:30:47-1.jpg

送料込みで、約1万円強です。

 

ここでポイント! 

最近いIKEAの通販が、沢山ありますが、チョットだけ注意が必要です。

売っている物に、ばらつきがあり、1店舗で無いからとあきらめないで、

他の店舗も見てみましょう!お目当ての商品があるかも知れません!

 

また、結構値段に開きがあったりするので安値をチェック!

IKEA本体が運営しているわけではないので、クレジットカードなどでの購入をして

保険をかけておいたほうがいいかもしれません。

 

というわけで、ミニテックのW君今回もヨロシクネ!

 

ブログランキング始めました!

人気ブログランキングへ

ぽちっとお願いしますm(__)m

労働力投入!

2010年10月12日(火)晴

今日も車のエアコンを入れて、秋じゃないんかぁ〜ぃ!と叫んだ藤田です。

明後日ぐらいから、冷えるようなので、体調管理に気を付けたいと思います(^^)/

 

さて、先日大人買いした、パンジーを労働力投入してきました(^^♪

2010101110580000.jpg

植え初めは、少々寂しいのですが、これでも10cm間隔です。

 

1か月もすれば、大分みられるようになります。

 

この物件は、ファミリータイプなので、この様な些細なことが大事だと

信じてやっています。

 

これで入居決まってくれ〜!

大人買い

2010年10月8日(金)晴

ちょっとした拍子に、胸を強打してしまい、落ち込み気味の藤田です。

 

さて、10月も中盤になりました。

以前にも書いた様に、この時期にお花の植え替えをします。

 

昨日入っていた、ホームセンターのチラシに、パンジーの

特価が出ていましたので、早速ゲットです(^^)v

 

我が家のミッドシップカー!にて大人買い(^^♪

2010100913150000.jpg

約1株で6000円弱!

この後に、パンジーの土が有りましたので、ケチらないでゲットです。

土代約5000円で総額1万円強です。

 

後は労働力投入するのみです。

 

植え替え時期に、土まで換えると、長持ちしますよ〜!

 

今度は植え替え済みの写真をアップしますね!

キケン!注意!

2010年9月10日(金)晴

賃貸フェアのプレゼンの修正が、なかなか進まない藤田です。

パワポと格闘中!

 

さて、今年は非常に暑いせいか、ハチの被害が多数発生しているそうです。

 

昨日、何気なく物件のチェックに行ったら、発見!!!

CIMG5719.jpg

見えづらいかもしれませんが、垂れ壁の枠にハチの巣です。

 

ドラッグストアにダッシュ!して、殺虫剤ゲット!

ジェット噴射後に、ほうきで撤去しました。

 

入居者さんに被害が出なくてよかったです。

 

物件見回りでは、天井周りもチェックが重要ですね!

 

あと、やみくもにハチの巣を刺激しないようにしましょう。

刺されてはたまりませんから・・・。

 

物件管理には、危険もともないます(^^)/

ウィークポイント解消!

2010年9月3日(金) 晴
今日は携帯から更新です。


一番最初に買った物件に空室が出たので、

新規募集に向けて、下駄箱がない!というウィークポイントを、解消しました!!

2010090314340000.jpg

イケアで確か8千円位だったと思います。
最近は通販も出来るので、プチ改修に最高です!!

ちなみに、ミニテックのW君にも手伝ってもらいました!

2010090319040000.jpg
ありがとうネ♪

入っていて良かった!

2010年9月1日(水)晴

もう9月ですね!

子供の幼稚園が始まって、ほっとしている藤田です。

 

朝、子供を幼稚園に送っていき、妻と豊橋の喫茶店でモーニングをしていると

管理会社さんから着信・・・・。

やな予感・・・・。

 

的中です!

ガーデニングライトが壊れているとの連絡・・・・。

近くにいたので見に行くと、こんな感じで壊れたのを

管理会社さんが保護しておいてくれました。

2010080111510001.jpg

 

んー(T_T)

車が入れる場所でもないし、どうやって壊したんでしょう?

 

早速、保険やさんに連絡。

何とか保障対応できそうとの返事をもらえてホッ。

 

保険は大切ですね、大家になって思うのは結構使うんだーって事です。

しっかり掛けておきましょ〜!

モグラたたき

2010年8月27日(金)晴

今日で大家検定の課題を、一段落させてしまいたい藤田です。

 

以前、部屋を移動した方がいらっしゃった部屋に、他の部屋の方から

この部屋に移動したい!との申し出がありました(@_@)

 

今の部屋より、2万円ほど家賃が上がるのですが、構わないとの事なので

早く原状回復工事をしなくてはいけません。

 

この部屋は、仕上げる方向性を悩んでいたのですが、入居者さんが決まれば

その方のお好みでコーディネートしても良いと、管理会社さんと

お話してきました。

 

しかし・・・。

退去ではないので、問題ないっちゃ無いんですが、新規の入居者さんが決まらない(T_T)

まあ、リノベの程度の問題も把握しているので、しょうがないんですけど・・・。

 

なんだか

モグラたたきしているみたいです(T_T)

入居促進は難しいですね!

頑張りま〜す。

ビフォーアフター

2010年8月20日(金)猛暑

昨日やるつもりだった課題を、娘につられて寝てしまい、出来なかった事を

プチ後悔している藤田です。

早くやっつけて、楽になりたいです。

 

さて、以前ガーデニングおやじになってから、約3ヶ月が経ちました!

ビフォーアフターで、お見せしたいと思います。

 

植えた直後の感じはこんな感じ

建物脇部分

CIMG5383.jpg

駐車場部分 

CIMG5386.jpg

でしたが、3ヶ月経つとこんな感じになります(^^♪

建物脇部分(すいません掃除の前に写真とって)

2010080111510002.jpg

駐車場部分 

2010080111510004.jpg

結構綺麗に咲いているでしょ(^^♪

 

この間ほとんど手間を掛けていません。

建物の北側で、日が当たらなくても、この程度は大きくなります。

日が当たるところなら、下側の写真のように、さらによく咲きます。

 

費用としては、お花が4000円分位、作業時間が2時間弱ですので、

時給換算で約5000円程度、総額で1万円以下なので、お手軽DIYではないでしょうか。

 

次回は10月に入ってから、パンジーを植えれば、春先まで持ちますから

植栽の植え替えは、年に2回で済みます。

 

手間いらずで楽ですよ〜!

内職しました。

2010年8月18日(水)猛暑

車から降りたら、眼鏡が曇りました!暑さにうんざりの藤田です。

汗かき番長は、タオルで無いと対応できません。(T_T)

 

あまりにも熱かったので(こう書きたい位に)、外に出ないで出来る仕事を考えました。

・・・整いました!じゃ無い(^^♪ 有りました内職が!

 

入居促進グッズのウェルカムバスケット作りです。手(チョキ)

空室の内覧時に

   気が利く入居者さん思いの大家

                                 の演出用グッズの一つです。

単身者向けの部屋の物がこれです。

2010010214430002kai.jpg

ダ〇ソー他で、総額300円ぐらい

かご、トイレットペーパー、ティッシュペーパー、食器洗い洗剤、スポンジ、トイレクリーナー

 

ファミリータイプの物がこれです。

2010010214430000kai.jpg

これも、ダ〇ソー他で、総額400円ぐらい

かごがバケツに、トイレットペーパーが2個に、ラップを追加 して有ります。

 

これで、内覧時に他の物件と差別化出切れば安い物です。

入居付け営業!

2010年8月17日(火)酷暑

今朝、近所でトンボを見て、秋やな〜と思ったのですが、昼間の酷暑で

溶けそうになって、まだ夏だ!と再認識した藤田です。

汗かき番長も、ここまで暑いと、みんな汗だくなので目立たないで済むと勘違い中(^^ゞ

 

さて、先日ミニミニの店長さんに来社頂いた時に、別地域のミニミニも紹介して頂き(^^♪

そのミニミニさんに本日、来社いただきました。

藤田が日にちを勘違いして、ご迷惑をお掛けしてしまいました。ゴメンナサイ<(_ _)>

 

来てもらっておきながら、話をするだけと言うあつかましさにチョット気が引けましたが、

そうコロコロ管理会社を変えるわけにも行かないのを、ご理解いただけたつもりなので

内心ホッとした次第です。

 

まあ、管理会社を変えなくても、客付け会社としてのお付き合いをさせていただければ

良いのですから、コネを作っておくのは良い事だと思います。

特に、紹介と言う形でコネを作るのは、一見で始めるより早く結果を出しやすいと思います。

 

ミニミニの美人営業のFさん!今度顔出しますから、やさしくしてね(*^^)v

 

その後も、退去が出そうな物件の客付け会社や、管理会社にお邪魔して(^^ゞ営業!

次回のリニューアルの方向性等をお話してきました。

 

まだ、特に動く必要の無い時でも、営業は大事ですよ!

まずは顔を覚えてもらわないと!

直接立会い

2010年8月13日(金)晴

車でラジオを流していたら、ムフフと一人でにやけてしまい、怪しい人になった藤田です。

にやけた理由は、最後で・・・。

 

今日は、この4月に購入した物件の、エレベーターの点検に立ち会ってきました。

CIMG5482.jpg

 

普段は立ち会わないのですが、この物件は過去にあまり手入れをされていなかった様なので

藤田がオーナーになってから、一度リセットするつもりで、点検してもらっているので、一回

営業さんで無く、直接工事をしてくれる方にお話を聞く為に行って来ました。

 

普段は見れない、制御盤の中やロープの耐久性など面白いお話が、いろいろ聞けました(^^♪

指を指している所が、インバーター 交換すると90万円位の工事(@_@;)だそうです・・・。

CIMG5483.jpg

ちょっとお邪魔だったかもしれませんが、そこは差し入れのジュースで勘弁してもらって(^^ゞ

約30分位色々教えてもらいました。

 

以前から営業さんに、インバーターはそろそろ交換時期が近づいていますとは言われていたんですが

工事の立場的には、ロープの交換のほうが優先かもと言う判断でした。

 

で、ロープの交換はいくらかと言いますと、40万円位だそうで(・_・;)

月々の修繕積立金割合を上げなくてはいけないかも知れません・・・。

 

暑い中でしたが、直接大家さんと話せたのは、工事の方にとっても安心だったらしく

工事中に気を付けても起きてしまうトラブルなど、面白いお話も一杯でした!

 

さて、冒頭のにやけてしまった理由ですが、これです!

 

最初は、ただ”ボサノバか〜おっしゃれー”くらいでしたが、ふと耳に残るフレーズ

”ば〜かボンボン”って、はぁ〜?

フレンチポップのおねーチャンが、

          アニメのカバーを歌ってる!!!(*_*;

世の中びっくりするほど、面白いです!

確認!

2010年8月10日(火)雨のち曇

今日はコンビニの給料日なので、ちゃんと出来てるはずですが、

なんとなく、そわそわしてしまう藤田です。

 

今日は、先日異動された部屋の確認に行ってきました。

 

以前の大家さんの時からの入居者さんで、色々な経緯が有るので

原状回復費用は、請求なしです。

なので、本来は立ち会うはずの退去立会いも、出席しませんでした。

 

結構綺麗に片付けていってくれました。

 

玄関を入ると収納付の廊下

   CIMG5471kai.jpg

オープンキッチンの有るリビング

   床はコルクタイルの仕上げ。

   CIMG5467.jpg

リビングのサッシは折戸タイプで全開できます。

   ちょっと広めなバルコニーに続いています。

   CIMG5466.jpg

反対側が寝室やサニタリー関係です。

   収納が沢山あります。

   CIMG5464.jpg

キッチンも分譲マンション仕様のグレード

   カッティングシートで化粧直しでしょうか。

   CIMG5468.jpg

問題なのはちらほら見える収納部分

   CIMG5469.jpg

藤色と言うか紫と言うかピンクと言うか難しいのですが・・・・。

ここは塗装で塗り直しでしょうね(T_T)

 

こうして各部を見直して、照明部分は電球を交換するために仕様を確認し

クロスなどのイメージを膨らませます。

 

こういう時に、基本的な工事単価を持ってると、改修金額のイメージを掴みやすく

業者さんとも打合せしやすいですよ〜(^^♪

考えないけど仕事が出来る?

2010年8月5(木)晴

子供のプールに付き合って、日焼けしたせいか、

だんだん怪しい風体になってきた藤田です。

 

最近、やる事が増えて、自分自身でも上手く廻って無いなと感じつつあります。

 

こんなときは、本を読んで解決策を見つけるのを、藤田は趣味にしています。

 

最近ではないですが 、レバレッジシリーズでベストセラーになった泉正人さんの

本を本棚から引っ張り出してきて、もう一度ナナメ読みしました。 

   

 

内容としては、え〜っと、仕組みを作れば仕事も上手く行くです(^^ゞ

仕組みさえ作れば、考えなくても物事(仕事)をこなす事が出来そうです。

 

不動産でも、一日のうちで数分でも毎日考える時間を作ると良いと、藤田も思います。

 

藤田の場合、それ以前に、一人で自由になる時間を捻出しなければならないという

問題を抱えているのですが・・・・。

 

皆さん頑張りましょ!(^^)!

信頼関係

2010年8月4日(水)晴

セミの鳴き声で目が覚めました!

あまりにうるさかったので、窓を見ると網戸にセミがくっついて鳴いていました。

まったく人騒がせなセミです!天罰に子供の水鉄砲で撃ってやりました!

結構本格的なやつでしたので、一瞬地面に落ちて気絶したようです。

なんだか気分爽快になった藤田です!

 

今日は、静岡からわざわざ、管理をお願いしている、ミニミニの店長さんに来社いただきました。

気を使っていただいて、ありがたいことです。

 

現状、お願いしている、静岡の物件は特に問題ないので、今後の方針などのお話が中心です。

 

ちょっと離れている物件ですので、管理会社さんの意見も重要な情報です。

信頼できる、業者さんと付き合えば、無駄な作業も減り効率アップですね!

 

なかなか、自分の思うように動いてくれる業者さんは見つからないので、こうして欲しい等の

要望をぶつけて、上手く信頼関係を作り上げたい物です。

 

今日はこれから、情報交換という名の暑気払いです!

妻の視線が背中に沢山刺さっていますが、いってきま〜す!

聞いちゃいましょう!

2010年7月30日(金)晴

大家検定のワークショップで、参加する人達がどこまで出来ているか

ドキドキの藤田です。

 

さて、昨日退去の連絡をもらったのですが、最終的には退去しないで済みました。

 

何をしたかといいますと、退去理由を管理会社さんに聞いてもらい、

 入居者さんのニーズに答えただけです。

 

退去の連絡・・・いやですよね(T_T)

でも、管理会社さんにどうして退去するのかを、しっかり聞いてもらう様に

お願いしておきましょう!

 

納得行かない場合は、もう一度本当の理由を聞いてもらうか、

必殺技で、直接本人に聞いちゃいましょう!

 

今回は、ちょっと家賃負担がきつくなったとのこと・・・。

たまたま、同じマンション内で安い部屋が空いていたので、敷金等の

スライドを提案して、退去を食い止めました(^^♪

 

勇気を持って退去理由を聞けば、この様に対応できる場合も有りますので

退去の連絡をもらったら、退去理由を聞いちゃいましょう!

ケルヒャー日和

2010年7月29日(木)雨

朝方の雨音で目を覚ましました。

現場監督時代の癖が、まだ抜けきらない藤田です。

 

昨日は、暑気払い楽しませていただきました!

業者さんには色々気を使って頂き、恐縮です。有難うございました。

 

さて、久しぶりの雨ですが、雨が降った時の作業候補No1が高圧洗浄です。

一度やると病みつきになる程の効果が有るのですが、水しぶきが飛びまくります!

共用部分の洗浄には気を使うので、藤田は雨の日作業に決めています。

 

今回は新兵器投入なので、ちょっとルンルン気分です!(^^)!

新兵器はコレです!

   CIMG5420.jpg

これで、しぶきが飛ばないようなら、晴れた日も作業が出来るのでは?という魂胆です。

 

作業前はこんな感じ

   CIMG5421.jpg

結構汚れてますね(^^ゞ

作業中およびしぶきの具合

   CIMG5425.jpg

しぶきが飛び散らないのは好印象!

   CIMG5426.jpg

作業をしても隣まで飛び散ってません!(^^)!

作業終了!きれいになりました。

   CIMG5427.jpg

結果として、晴れの日の作業も出来るとの評価を下しました!

高圧洗浄機は、そんなに高くないので、皆さんに導入を激しく勧めます!

時期到来

2010年7月28日(水)晴

大家検定 マスターの宿題に焦りを感じてる藤田です。

 

ここのところ、猛暑が続いていたので物件を見回りに行ってなかったのですが

ちょっと見てみたら、雑草が生えてきていました。

     CIMG5419.jpg

 

梅雨も終わり、晴れの日が続けば、雑草にとっては天国ですよね!

大家にとっては地獄ですけど・・・。

 

しかし、ここであわててはいけません。

丁度今の時期が、除草剤の散布時期です。

 

梅雨前の6月下旬と、夏の8月初旬ごろに除草剤をまくと、効率よく効きます。

翌日も晴が予想される日に、散布して、かれたら取り除けば楽です。

 

除草方法お試しあれ!

 

これから、業者さんと暑気払いです!楽しみ〜(*^^)v

 

チームリーダー

2010年7月26日(月)猛暑

 

今日は土用の丑の日ですね、藤田は朝からお店のロスになりそうな

うな重弁当を自家消費して(T_T)、元気もりもりです。

週末にばっちり睡眠をとって、体内時計のリセットも完了!頑張ります!

 

そんな元気一杯の朝に、管理会社さんからの連絡。

 

なんかやな予感・・・。

エアコンの利きが良くないと、入居者さんから連絡がありましたとのこと。

 

色々な状況判断では、多分ドレーンがつまり気味なのかもと判断し、

協力業者さんに連絡!

 

入居者さんと直接連絡して、対応してくれたとの連絡をもらうまで約4時間

その後に、機械の不具合部分の対応方法などを教えてもらい終了となりました。

 

入居者さんは、あまりの対応の早さに、感動していただけたようです。(^^♪

 

この様に、普段から協力業者さんと良い関係を保っていると、すばやい対応を

してもらう事が出来ます。

 

業者さんとの関係が希薄ですと、この暑い時期に、こんなにすばやい対応は

出来ないのではないかと思います。

 

業者さんとの良い関係を作るコツは、良いチームリーダーになる事だと思います。

問題に対して、的確に判断し、決断を上手に伝え、工事完了後は支払いを

きっちりやる、と言う当たり前のことをきっちりやることです。

 

物件の管理は、自分だけでは出来ません。

業者さんを束ねる物件管理チームのリーダーとなり、強力なリーダーシップ

を発揮して、より良い住環境を提供しましょう。ひいては入居率の向上につながります。

 

エネジンの山崎さん、有難うございました。

経営感覚

2010年7月13日(火)曇

最近は、夜がちょっと涼しいので、良く寝れて 絶好調!の藤田です。

 

さて、少々遅いネタなのかもしれませんが・・・。

 

選挙、案の定、民主党が惨敗しましたね。

政権を取って、まだ1年もたたないので、評価するのは可哀想かもしれませんが

あまりにも、底の浅さが見えてしまって、国民も愛想がつきそうって感じでしょうか。

 

負けた理由の一つに”消費税”を上げていましたが、本気でそう思っているなら

国民との意識に、自民党時代のようなずれが出来始めたのかもしれません。

持ちなれない権力を持った事で、傲慢さが出て来てしまった気がするのは、藤田だけでしょうか? 

 

大家さんにとっても 、消費税の問題は、関係が多いですよね。

 

物件を買うときに5%消費税が違えば、利回りに影響しそうなぐらいです。

まあ、物件価格は、相対取引なので、交渉でなんとかなるかもしれませんが、

既存の物件運営にはとってはどうでしょうか?

 

ちょっと注意が必要だと藤田が思っているのは、家賃に対しては

消費税が掛からないので、これから、賃貸需要は伸びていくのではないかという事です。

 

つまり、居住費をコストで考えると、自宅を購入する場合には、今までより重税になるので、

購入するのではなく、 消費税を払わないで居住費を抑える、賃貸派が増えるのではないかと、

藤田は予想します。

 

これだけだと、大家さんにとっては”いいねぇ〜”なのですが、そんな単純に物事は

済んでくれるのでしょうか?

 

お客が増えると、当然新規参入業者も増えて、競争の激化が予想されますし、

消費税の差額にこだわって、賃貸を積極的に選ぶような方々は、今までの様な

とりあえづ、持家を持つまでの仮住まい的な考えの方たちと、考え方が違う可能性も

高いのではないでしょうか。

 

今までのように、経営感覚を持たないで、いわゆる上から目線な対応では

トラブルが起きてしまうのではないか、と考えています。

 

賃貸経営、考えましょ!

大家塾

2010年7月12日(月)曇

7月10日は大家塾に参加してきました。

会場の雰囲気としては、こんな感じで、和気あいあいです。

    CIMG5414.jpg

        星野さんと現役賃貸業者の営業さん

リアルな賃貸現場でのお話に、皆さん興味津々です。

業者さんを見方に付けたいなら、業者さんに儲けさせてあげる事

業務以外のことを、なるべく頼まないほうがよい事など・・・。

大変参考になりました。

 

    CIMG5416.jpg

   メンバーの方でITスペシャリストの方に教えを請うの図

大家塾共有の、ブログを立ち上げ、入居付けのシュミレーションを

してみると言う、試みもやっています。

 

色々、楽しみながら学んでいます。

雨の後の見回り

2010年7月9日(金)曇のち豪雨

今日は、豪雨に降られて、車庫から自宅まの間に

パンツまで濡れた藤田です。

ゲリラ豪雨、恐るべし!です。

 

さて、梅雨と言う事もあり、雨が良く降りますが、

雨が上がった後に、物件の確認にたまには行って見てはどうでしょうか?

 

雨の侵入は、建物を痛めるので、要注意です。 

特に注意して見た方が良い所は、窓廻りの下部です。

 

雨があがった後、1階の窓の下の、基礎部分に注目してください。

 

木造の建物の外壁に使っている、サイディングの継ぎ目には

コーキングと言う充填剤を使って、防水効果を出しています。

 

年数が経つと、この部分が切れて、壁体内に雨水が侵入し易くなります。

すると、窓の下部などに、他と乾き具合の異なる部分がでてきます。

見つけたら要注意です。 (*_*;

 

もしかしたら、コーキングが切れているかもしれません。

 

知合いの、建築業者がいたら、点検してもらう事をオススメします。

 

早めの対処が、工事費の節約につながります。

物件に愛情を持って、かわいがってあげましょ(^^♪

備えあれば憂いなし

2010年7月7日(水)雨

今日は七夕ですね。

あいにく、織姫とひこ星の再会は出来そうにありませんが・・・。

遠距離恋愛の、募る思い・・・。く〜青春ですなぁ・・。

おじさんには、関係ない世界ですが・・・。

 

さて、こんな天候が乱れるときは、物件の被害の心配も出ますよね。

 

九州、四国地方の長雨や関東のゲリラ豪雨など

浸水被害も多数あるようです。

 

こんなとき、頼りになるのが保険ですね。

 

融資を受けるときに、銀行さんから適当に入れられて

そのままになっている大家さんはいませんか?

 

自分の物件に最適な保険を、この機会に見つめ直すのも

いいかもしれませんね。

 

代理店さんに、納得行くまで説明してもらって、変更しましょう。

 

ちなみに藤田は、民間系損保と農協(地方ならではでしょうか)の

2パターンでバランスをとっています。

便利ツール

2010年7月2日(金)曇

なんか疲れたな〜と思ったら、週末に講習を受けたのを思い出しました。

身体は正直です(^^ゞ

一週間と言う体内時計が有る事に、びっくりした藤田です。

 

色々考えたのですが、ちょっと頭の廻りが悪いので

物件を管理する時に、便利だった物を紹介する事にします。

 

第5位

ヘッジトリマー

     

植栽を剪定するのに便利です。

 

第4位

スクレーパー

     

金属製のへらです。ガムなんかや、

色々な部分の、汚れの掻き落しとかに使います。

 

第3位

電動ドライバー

     

先端を変えることで、ドライバーだけでなく、ドリルにもなります。

インパクトタイプがオススメです。

基本は充電タイプですが、力強さでコードタイプもありです。

 

第2位

コンベックス

     

一般的にはメジャーですかね。

寸法を測る事は、結構頻繁にあります。

ステンレス製で、5mくらいあった方が便利です。

第1位

栄えある1位は高圧洗浄器です!!

           

水で汚れを落とします。

一回やると病み付きです。

ケルヒャーはオプションパーツが多ので、拡張性が高くてオススメです。

 

このほかに、常備品としては、軍手、ガムテープ、ドライバー、くぎ抜き、カッターナイフ等です。

車で職務質問にあって、トランクから出てきたら、やばい物ばかりですよね(^^ゞ

確実にドロボーに間違われます! 

 

以上、藤田が管理のときに、有ると便利だと思う、ツールランキングでした!

データもいろいろ

2010年6月9日(水)曇

我社は明日給料日なので、いま必死こいて計算している藤田です。

ボーナスの事も考えなくては・・・。(T_T)

一生懸命働いてくれるスタッフの為に頑張ります。!

 

昨日の続きみたいになりますが・・・。(^^ゞ

 

昨日のデータはいわゆる内向きな物と言えるのではないでしょうか。

外向きのデータとしては、外注費がこれに当たると思います。

 

管理費、水道光熱費、税金、工事費等は、物件を持てば、必ず発生しますよね。

このデータを取っておくのも大事だと思います。

 

管理費→家賃の何パーセントでどこまでの仕事が入っているかの比較用に。 

水道光熱費→急に増えたら水漏れや漏電又は盗電(@_@;)の可能性

税金→新規に物件を検討したときに目安に出来ます。

工事費→工事単価や施工面積のチェック、比較検討が容易になります。

等でしょうか・・・。

 

特に工事関係は、コストダウンに効果的だと思います。

同じ部屋なら、前に 施工した面積と同程度の施工面積かどうかをチェックするだけで、不当に高い工事費の請求を防げます。

また、単価を大体でいいので把握していけば、業者もまじめにやりますから(^^♪

 

こまめにやっておくと、いいことが有りますョ!

な〜んて、藤田はあまり出来てないので、偉そうな事は言えないのですが・・・・。

 

物件を把握!

2010年6月8日(火)雨

昨日車を洗ったので、確実に雨と思ったらやっぱりでした(T_T)

奥さんには天気予報見ないの?と突っ込まれ・・・。

 

いいんです!水玉コロコロが見たかったんです!!

と意地っ張りな藤田です。

 

昨日のブログに書きました”ちょこっとリノベ”ですが、事前にやらなくてはいけない事が有ります。

 

カッコよく書くと”マーケティング”です。(*^^)v

 

自分の物件の今の入居者さんの統計って取っていますか?

 

年齢、家族構成、職業、仕事先までの距離・・・etc

賃貸借契約書から大体の事は読み取れますよね。

 

近隣の同じような間取りの物件の位置、家賃設定、構造、空室率・・・・etc

ちょっと周りを歩けば調査できます。

 

最後に入居付け会社さんへのヒアリング。

 大体これ位調べれば、物件の狙う層が見えますよね。

 

独身向け?DINKS向け?男性or女性など。

 

お部屋作りも恋愛と一緒!

相手の気持ちになるのが重要です。

 

 

デジタルツール

2010年6月2日(水)晴

ここのところ気持ち良い晴天が続きますね。

天気が良ければサボりたくなるのは大人になっても変わりません。

こんな時、今日は休みッ遊ぼ!(^^)!って言える経済自由人になりたいと強く思う藤田です。

 

さて、ここ数日話題のi-padですがご覧になられましたか?

ちょっと触りましたが、デジタルツールにさほど興味のない藤田はへー!てなもんです。

ミニパソコンと多少違うくらいにしか理解できないんだもん・・・。

 

 こんなんじゃイケないんだろうなと思いつつ、アナログ路線からどうしても抜けきらない

おじさんな自分にキックをくれてやらないといけません。

 

最近は賃貸で部屋を決める時も店頭に行って決めるのでなく、

ネットで決めて確認に店舗に来るというようなパターンが多いようです。

 

ある調査では、webでの問い合わせが訪問回数を上回ったとか、

内見戸数が以前は7戸程度だったのが最近は4.4戸になっているなどの結果が出ています。

つまり、入居付けにもかなりデジタルツールのウエイトが増えてきており、

当然大家さんも入居サポートなどをwebで出来る様にならないと、今後は苦しくなっていくのが透けて見えます。

 

どうもパソコンは苦手でという大家さんも多いですが、苦手なら多少お金を払っても

HP等を持たないといけない時代が近づいています。

 

かくいう藤田も、ネットとメールとエクセル、ワード、会計ソフト位しか使わないので、

このHPをやっているのは勉強の一環です。

 

皆さん色々教えてくださいね〜!

 

お願いします<(_ _)>

2010年5月28日(金)晴

今日は下の子の1歳の誕生日です。

家族で夕飯の後に小さいですがケーキをいただきました。

本人はまだ食べれませんので、誕生日というイベントを利用してケーキを食べたかったというのはナイショです(^_^;) 

不動産を利用して安定した収入を得ることで、仕事のペースをちょっと落として家族を大事に出来ています。ありがたいです。

 

ドリカムではありませんが、大家さんにとっても”決戦は金曜日”が当てはまります。(私は思いっきりドリカム世代です!)

今年は特にワンルームなどの単身向けの入居が厳しかったので、この時期になっても藤田の物件も空きがあります。(T_T)

空室がある場合は、入居付けをお願いしている所へ電話でも良いですから金曜日に連絡してみましょう!

なぜ金曜日なのか?

これは、やはり週末にお客さんが多く来るのでその時に思い出してもらえるように印象付ける為です。

この時のコツとしては、特に電話の場合”〇〇アパートをお願いしている〇〇です”と物件名を最初に言って印象付けたほうが良いと思います。

また、あまり長くならない程度に和やかにお話しするのが悪くないと思います。声を覚えてもらえばしめたものです!ちなみに藤田はここで結構笑いを取りにいきますというか話しているうちにお笑いになっちゃうのですが・・・。

とかく空室が長く埋まらない場合は、入居付け会社さんに強く言ってしまう大家さんも多いみたいですが、入居募集のアシストを大家さんが行うみたいなスタンスでお願いしたほうが、依頼された方も物件の紹介時に気持ちよく思い出してもらえると思います。

最後は人対人です。業者さんを自分の見方に付ければ100人力と言ったところでしょうか。

 

明日は沢さんのセミナーです。

ホテルを取ってありますので、懇親会は最後まで行きます! (^v^)

 

ガーデニングおやじ

2010年5月22日(土)

今日はホームセンターのチラシを見た瞬間にダッシュ!!でした。

この時期の植栽の植え替え必須銘柄ポーチュラカが1株58円でしたので!

即効大人買いで3パレットお買い上げ!レジで並んでいたら後ろの女性に庭一面に植えるの?なんて聞かれてしまいました。(^^;

明日は朝からガーデニングおやじです(^0^)

 

物件の共有部分に植栽がある場合は3通りの選択が有ると思います。

1:綺麗にお花などを植える。

2:砂利や化粧石材でカバーする。

3:雑草ボーボー放置プレイ!Σ( ̄ロ ̄lll)

ファミリータイプで駐車場が大きい物件などは、植栽もある場合が多いですよね。

この場合は1のお花を植えるがベストです!

植えている最中に通り掛かった入居者さんに御礼を言われたり、自主的にお水やりをして下さったりされる事が多く、物件に愛着を持っていただく近道の一つだと思います。

今の時期に植えれば、たいしたメンテナンスをしなくても10月まで綺麗な花を咲かせてくれます。

その後はパンジーを植えれば5月までは持ちますので、年2回の植え替え作業で楽チン管理です。

シングルや都会の物件では、あまり植栽のスペースがない場合が多く、入居者さんもあまり関心がない場合が多いので、2の砂利じきにすることが多いです。

ポイントは、白い石を使うこと!夜などに街灯に反射して明るくなり、雰囲気もアップです。

くれぐれも3の放置プレイは無しですよ!

管理会社に維持を頼んでるんだから草取りぐらいしてくれるだろうなんてのは大家さんの勘違いです。

現実にはなかなかそこまでしてくれる管理会社は少ないですから〜!