【よくある質問】
このコーナーでは、よくあるご相談の中から基本的なものを抜粋しご紹介しています。 ここを読んでいただくだけである一定の解決策を見出していただくこともあるかと思いますので、ご相談ご依頼の前にまず目を通していただき、少しでもみなさまの予備知識としてお役立て下さい。
実需の不動産と投資用不動産では、判断の仕方は当然異なります。最低限以下の項目について確認し、良い点、悪い点、リスクの範囲などをしっかり把握したうえで投資適格を判断するべきでしょう。
現在の国債や定期預金等は、金利が非常に低いため100万円預けても年間で1万円以下にしかなりません。これでは、家族で1回外食するだけで無くなってしまいます。1,000万円を預金しても10万円前後ですから、これも家族で国内旅行をすれば…。一方、株式投資等の値動きの激しい投資は年に数十%も上昇してキャピタルゲインを得られる可能性がある代わりに、価格が数分の一に減少してしまうリスクもある訳です。
そんな中でミドルリスク・ミドルリターンと言われているのが不動産関連投資です。
例えば、新築のワンルームマンションを賃貸にまわす実物不動産投資では、「利回り8%」前後をうたう物件もありますし、地方や郊外の中古アパートでは表面利回りが10%以上の物件も存在します。またリートと呼ばれる不動産投資信託にも注目が集まっています。リートとは、数十万円程度の資金で証券化された不動産を購入するものです。市場に上場しているものであれば、購入も売却も即座に行うことができます。このリートの利回りはおおよそ5%〜6%ですから、やはり個人国債や定期預金に比べれば、見かけ上充分に高利回り商品であると言えるでしょう。しかし、不動産投資や不動産投資信託は、リスクが全く無いわけではありません。そこで、“ミドル(中程度)・リスク”の実態を正しく理解することが必要になってきます。
【不動産投資の“ミドル・リスク”】
不動産関連商品固有の「リスク」とは、いったい何でしょうか。
不動産投資と株式投資には大きな違いがあります。株式投資は、証券取引所を通じてどの株もマーケットが開いている限り投資できますが、収益不動産には、東証のような取引所が存在しません。
よって、投資家自らの努力または運(?)によって優良な情報を集める必要があります。個人不動産投資家の方からはよく「どうやって優良な情報を集めたらよいか」との相談がありますが、その方法論は、不動産会社や不動産ファンドのプロの仕入担当(投資担当)者にとっても永遠の命題なのです。
まずは、優良な情報提供者(不動産仲介業者さん)とはどういった方でしょうか?
不動産投資信託(リート)や不動産小口化商品等々、最近では多種の不動産投資商品(物件)が出てきましたが、最も一般的に目にするのはワンルームマンション投資ではないでしょうか。
しかし、以下の点でワンルームマンション投資は専門家意見を聞くなりして、慎重に物件を選別することをお勧め致します。
以下考察していきます。
まず、ワンルームマンション投資のメリットは、広告に主に次の点に集約されるようです。
以下上記のそれぞれの検証です。
1、に関しては、変動金利ということが後々大きなネックになってきます。ワンルームマンションの購入(投資)には通常一般の銀行は融資致しません。 (一般銀行は、ワンルームには担保価値としてリスクが高いと判断しています。)
ほとんどのワンルームマンション購入のための融資は主にノンバンクが行なっています。この融資は4年間程の固定金利でその後には変動になるというものです。公定歩合等の金利が安い現在は低く設定されていますが、この低金利がいつまでも続くわけがありません。数年後金利が上昇したタイミングで月の返済額が急に増え毎月毎月大きな損を出すリスクに耐えうる投資物件でなくてはなりません。
2、こういった家賃保証は通常2・3年後ごとに更新です。つまり2・3年経って家賃が下がってきたら当然買った時点の家賃は見直しされ、何らその後の保証はされません。
次に家賃が今後下がる可能性についてですが、少子高齢化の時代、ワンルームマンションの需要を大きく荷っている学生や若い世代の単身者の絶対人数が確実に減ってきます。東京中心部への流入の絶対数は減らないとしても、広域では、需要と供給のバランスで全ての価格は決まります。よって、相当良い立地の物件を選ばないと将来の賃料下落のリスクを背負うことになりかねません。*将来に渡り賃貸需要が確保されるエリア(立地)であるかの調査、判断が必要になります。
3、上記(1)と(2)から、もうお分りのように将来的に同じ利回りが確保される可能性は、まずは相当良い立地であるかどうかが決め手になります。
4、ワンルームマンションは25年〜30年といった長期に渡っての充分な大規模修繕計画等がしっかり組まれているかチェックが必要です。(特に中古物件のように過去に分譲されたものは要注意です。充分な修繕積立基金及び月々の積立金を徴収していない物件が多いのが現状です。)長期に渡る修繕計画が充分でない物件は避けるべきです。
5、確かに債務者が死亡すれば、完済されますが、リストラされたり、病気で働けなくなり、物件自体がキャッシュフロー上月々持ち出すようになってしまうリスクも同時に存在することを忘れてはいけません。
最後に、ワンルームマンションは一般的な不動産市場では流通しにくいのが現実です。 よって、換金性が低い故(流動性のリスクが高い故)、換金性の高いJリートに比べ高い利回りが求めされます。 以上の様に、ワンルームマンション購入時には…
ベンツの新車と、5年落ち、10年落ち、そして20年落ちのベンツでは価格はもちろん、性能や故障が起こる頻度が全く違います。
マンションもある意味同じです。さてどこをどこをチェックすればよいのでしょうか?
有効利用といっても、建てる物の種類別でも「何にもしない利用」(これもある場合には一番の利用方法)から「駐車場」「アパート・マンション」「ビル」「商業施設」と様々です。 また、その手法としても「自己建築」から「借り入れ金による建築」「建築協力金方式」「定期借地権方式」「等価交換方式」等々、またそれらの「複合型」と相当な種類になります。 どの「手法」「何をたてるか」を考えると同時に、一番大切なのは、以下各々のどれを気持ちの上でより重要視して事業を行うかです。
まず、一般に不動産屋さんや不動産鑑定士は不動産の価格を調査する時、以下の三つを参考にします。
【一戸建用の土地の場合】
一般の方にとってもっとも簡易な方法としてはその土地の路線価から想定公示価格を求めるやりかたでしょう。まず、その土地の路線価を調べましょう。その路線価の1.25倍程度が想定公示価格です。つまり、所有の土地と同じ場所の「標準的な(地形も整形、大きさも周辺で標準的な土地)土地の価格」が分かります。しかし、あくまでも「標準的な土地」の価格ですので、実際の土地の形状や間口、奥行き、高低差、規模等により価格は影響をうけます。 一般の住宅地程度の規模の土地であれば、この数字が価格の一つの目安になります。
【住宅地の規模の大きい土地や工場用地の場合】
こういった土地は個人間で売買することはまずありません。最大の需要者はデベロッパーです。デベロッパ−の買い値は、単純に分譲時の予想される値段からの逆算です。特に路線価等は関係ありません。大規模な住宅地等の買い手であるデベロッパ−の販売状況がおもわしくない現在、今後は販売時の価格を下げなければならないゆえ、当然用地の購入価格は下がっていきます。既に、こういった開発を伴う大規模な土地は、結果として路線価以下が売買の相場となっている事も既に多いようです。
【ビル・商業用地の場合】
バブル期には「公示価格の約1.25倍(国土法上限の価格)が相場である」と言われたこともありますが、最近では、ビル用地の価格は結果として路線価より低い、つまり想定公示価格よりも相当低い価格が実際の市場価格となっているようです。(一部の超一等地を除いて)
現在、ビル用地(商業用地)の正常な取引きがほとんど無く(決算上や、救済のために関連会社や、ペーパーーカンパニーに高値で売却するような取引きが多い)、よって周辺の売買事例も少いのが現状です。これにより、鑑定士による路線価、公示価の評価も当然精度が低くなり、しかたなくバブル時の高い評価価格をいまだに反映した高い評価価格となってしまっています。
現在では、ビル・商業用地の価格は、収益還元価格が売買の基準なっています。つまり、その土地上のビル等から得られる賃料から5%とか8%の利率で還元した(割り戻した)価格がより重視されています。こうなると現状の路線価や、公示地価の価格は売買する上で意味を失うことになります。「賃料が年間4千万円得られるなら...5億円で買えば、表面利率で8%まわるなー。」といった値段の決め方です。金融商品を買うのに近い考え方です。
高めの路線価等はあくまでも参考程度のものとなってしまっています。