よくある質問

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【よくある質問】
このコーナーでは、よくあるご相談の中から基本的なものを抜粋しご紹介しています。
ここを読んでいただくだけである一定の解決策を見出していただくこともあるかと思いますので、ご相談ご依頼の前にまず目を通していただき、少しでもみなさまの予備知識としてお役立て下さい。

Q:不動産投資において投資の適正を判断する場合、何を調べたら良いのでしょうか?

実需の不動産と投資用不動産では、判断の仕方は当然異なります。最低限以下の項目について確認し、良い点、悪い点、リスクの範囲などをしっかり把握したうえで投資適格を判断するべきでしょう。

  1. 現状の賃料の設定は適切か周辺相場と比較しましょう。
  2. 中古物件等で既に入居済みの利回り確定物件であっても、その契約賃料が、周辺の相場に比べて既に割り高な場合、その入居者が出た後、賃料を下げてテナントを募集しなければなりません。この場合、結果として当然利回りは低くなります。新築の物件で既ににテナントが入居している場合も、新築時の賃料設定は新築ゆえのプレミアム価格です。
    数年後に中古物件となった場合、新たに入居を募る時はその他大勢の中古物件並みの賃料に下がります。長期間運営していく訳ですから、高めに賃料設定されている場合は注意が必要です。周辺賃料をよく調べ、「適性」な賃料であるかどうかの判断が必要です。また、よく賃料保証をうたう物件もありますが、この契約は通常3年ごとの見直しですので、長い将来に渡って賃料を保証するものではありません。

  3. 「空室率」や将来の「賃料の低下」のリスク予測。
  4. 日本の人口問題を考慮に入れれば、賃貸市場の需要と供給のバランスは今後も徐々に崩れて行くと考えられます。よって常に満室を想定した事業計画は非現実的と言えます。 空室のリスクも考慮に入れて、賃料の低下も見込んだ将来の収支を想定しましょう。将来における競合物件建築の可能性や将来の環境の変化を予想することが不可欠です。

  5. 耐震基準をクリアーしているか。
  6. 外資系企業が日本の不動産投資をする場合、新耐震基準(1981年6月に施行)の適応を受けて建てられたものかどうか必ず考慮に入れます。つまり阪神淡路大震災級の地震が起きた時に、建物の価値が大きく変動するリスクを考慮に入れているのです。
    建物の耐震性、管理・修繕状態、老朽化の程度は当然考慮に入れるべきです。

  7. 元来「立地」がどうであるのか。
  8. 空室率の問題も、賃料の低下の問題も、将来の不動産自体の価格の問題もその立地が大きく影響を及ぼすことは明白です。将来の転売の問題も全て立地が命です。立地の善し悪しを判断するために、大事なことは、まずは、あなたが「住みたいと思う物件か」「子供や孫に住まわせたいと思う物件か」という観点で見てみましょう。また、地方物件や郊外の物件であれば、尚更、そのエリアにおいて将来の人気の持続するエリア、人口が流入してくるエリアであるかを確認する必要があります。

  9. 情報の開示がしっかりなされているか。
  10. 投資用不動産の購入に当たっては、その不動産の「賃貸借契約内容」、「賃借人の信用情報」、「建物の管理契約(規約)内容」、「修繕計画内容」、「賃料の過去の推移」「周辺の実際の賃料相場の情報」等々の情報を得て初めて検討できるものです。これらの情報が開示されない(しようとしない)不動産(投資商品)の購入は勧められません。また、不動産投資信託を購入する場合は、上記に関する各種情報が「目論見書」に書かれています。これを事前に入手し、各項目を熟読することから始めるべきです。


弊社では、上記をふまえながら、さらに個別の案件の問題をプロの視点から調査し、ご報告しています。失敗を未然に防ぐためにも、プロの意見に耳を傾けてみてはいかがでしょうか?

Q:不動産投資にはどのようなリスクがあるのでしょうか?

現在の国債や定期預金等は、金利が非常に低いため100万円預けても年間で1万円以下にしかなりません。これでは、家族で1回外食するだけで無くなってしまいます。1,000万円を預金しても10万円前後ですから、これも家族で国内旅行をすれば…。一方、株式投資等の値動きの激しい投資は年に数十%も上昇してキャピタルゲインを得られる可能性がある代わりに、価格が数分の一に減少してしまうリスクもある訳です。
そんな中でミドルリスク・ミドルリターンと言われているのが不動産関連投資です。

例えば、新築のワンルームマンションを賃貸にまわす実物不動産投資では、「利回り8%」前後をうたう物件もありますし、地方や郊外の中古アパートでは表面利回りが10%以上の物件も存在します。またリートと呼ばれる不動産投資信託にも注目が集まっています。リートとは、数十万円程度の資金で証券化された不動産を購入するものです。市場に上場しているものであれば、購入も売却も即座に行うことができます。このリートの利回りはおおよそ5%〜6%ですから、やはり個人国債や定期預金に比べれば、見かけ上充分に高利回り商品であると言えるでしょう。しかし、不動産投資や不動産投資信託は、リスクが全く無いわけではありません。そこで、“ミドル(中程度)・リスク”の実態を正しく理解することが必要になってきます。


【不動産投資の“ミドル・リスク”】
不動産関連商品固有の「リスク」とは、いったい何でしょうか。

  1. まず第一に「流動性(換金性)のリスク」です。上場している不動産投資信託(リート)は、東証で売買できますので、売ろうと決めて即日売却可能です。しかし実物不動産は、売却しようとした場合、1月から3ヶ月(以上)ほどの期間が必要となります。
  2. 次に「金利上昇とのリスク」です。現在、政策金利は実質0%で、国債等の長期金利は約1%台です。これほどの低金利の状態は異常と言えますので、今後更に国の財政が悪化し国債の販売が難しくなった場合等、金利は上がっていくことも考えられます。その場合、不動産の市場で期待される利回りは、どうなるでしょうか。仮に長期金利が3%になった場合、現状のリートの利回りのままでは当然市場は満足しないでしょう。今より2%ほど高い8%前後の利回りを要求されることでしょう。ここで賃料が上がらなければ、リートの価格自体が下落すると言われています。実物の不動産にも同じことが言えます。
  3. 「人口減少のリスク」もあります。団塊の世代の方々が退職される時代が来ました。また、人口のボリュームゾーンである「団塊ジュニア」以降の若年人口が激減していることからも、物件の立地を厳選する必要があります。10年後、20 年後も、賃貸需要が見込まれる物件選ぶことが必要でしょう。

こういったいくつかのリスクを充分に把握したうえで、厳選の上に厳選を重ねて投資物件の判断をすべきです。弊社では、現在の最新の市況を把握し、将来予測を踏まえながら投資家の支援を行っております。

Q:優良な投資用不動産の物件情報を入手するにはどうしたら良いでしょうか?

不動産投資と株式投資には大きな違いがあります。株式投資は、証券取引所を通じてどの株もマーケットが開いている限り投資できますが、収益不動産には、東証のような取引所が存在しません。
よって、投資家自らの努力または運(?)によって優良な情報を集める必要があります。個人不動産投資家の方からはよく「どうやって優良な情報を集めたらよいか」との相談がありますが、その方法論は、不動産会社や不動産ファンドのプロの仕入担当(投資担当)者にとっても永遠の命題なのです。

まずは、優良な情報提供者(不動産仲介業者さん)とはどういった方でしょうか?
  1. 優良な不動産情報を収集する能力、ルートを既にもち、随時物件を紹介頂ける方
  2. 不動産取引を取りまとめる能力+経験があり、投資家側に立ってリスクヘッジして下さる方
  3. できれば、優良情報を優先的に提供頂ける方

この3点が揃っている業者さんは正にAランクの優良情報提供者であると思います。不動産業界においても「100社のBランク、Cランクの情報提供者(仲介業者)より1社の優良業者と付き合うべし」ということです。しかしなかなか信頼できかつ優良な情報を提供頂ける方と巡り会うのは確率的にも容易ではありません。飛び込み営業的に約100名(社)と名刺交換しても、実際有力な情報提供者(優良な物件情報を随時頂けるような関係を築ける業者さんのこと)は約1〜2名(件)だと思われます。

更に、先方にも多くのお客様(投資家)が訪れている現状と併せると、その中で有力なパイプを作っていくことは個人投資家にはなかなか容易なことではありません。 1人でも(*1社ではなく1名。会社ではなく個人との関係で情報獲得ルートが決まるというところがこの業界の摩訶不思議なところですが)専門的な知識、経験、情報収集能力等々で有力な情報提供者(業者さん)とのパイプを築くこと、それが優良な投資用不動産情報を優先的に入手するにあたっては重要となってきます。

弊社では、投資活動に専念する時間が無い方向けに、プロの情報ルートとネットワークを活用していただける不動産投資エージェント業務を行っています。

Q:不動産投資の注意点は?(ワンルームマンション投資の例)

不動産投資信託(リート)や不動産小口化商品等々、最近では多種の不動産投資商品(物件)が出てきましたが、最も一般的に目にするのはワンルームマンション投資ではないでしょうか。
しかし、以下の点でワンルームマンション投資は専門家意見を聞くなりして、慎重に物件を選別することをお勧め致します。
以下考察していきます。
まず、ワンルームマンション投資のメリットは、広告に主に次の点に集約されるようです。

  1. 月々の賃料から借り入れ金の返済、管理費等を差し引くと、月々数千円程度の持ち出しか、商品によっては益が出る。よって気軽に買える。
  2. 家賃収入は売主等のサブリース契約により保証されているので安心。
  3. 5%から6%の利回りでこの低金利の時代有利な投資である。
  4. 完済後の将来は家賃収入は年金代わりになる。
  5. 買主がもしも亡くなられた場合、団体信用生命保険に加入しているいため、ローンは全て完済される。よって月々の家賃収入が遺族にもたらされるので生命保険代わりになる。

以下上記のそれぞれの検証です。

1、に関しては、変動金利ということが後々大きなネックになってきます。ワンルームマンションの購入(投資)には通常一般の銀行は融資致しません。 (一般銀行は、ワンルームには担保価値としてリスクが高いと判断しています。)
ほとんどのワンルームマンション購入のための融資は主にノンバンクが行なっています。この融資は4年間程の固定金利でその後には変動になるというものです。公定歩合等の金利が安い現在は低く設定されていますが、この低金利がいつまでも続くわけがありません。数年後金利が上昇したタイミングで月の返済額が急に増え毎月毎月大きな損を出すリスクに耐えうる投資物件でなくてはなりません。

2、こういった家賃保証は通常2・3年後ごとに更新です。つまり2・3年経って家賃が下がってきたら当然買った時点の家賃は見直しされ、何らその後の保証はされません。
次に家賃が今後下がる可能性についてですが、少子高齢化の時代、ワンルームマンションの需要を大きく荷っている学生や若い世代の単身者の絶対人数が確実に減ってきます。東京中心部への流入の絶対数は減らないとしても、広域では、需要と供給のバランスで全ての価格は決まります。よって、相当良い立地の物件を選ばないと将来の賃料下落のリスクを背負うことになりかねません。*将来に渡り賃貸需要が確保されるエリア(立地)であるかの調査、判断が必要になります。

3、上記(1)と(2)から、もうお分りのように将来的に同じ利回りが確保される可能性は、まずは相当良い立地であるかどうかが決め手になります。

4、ワンルームマンションは25年〜30年といった長期に渡っての充分な大規模修繕計画等がしっかり組まれているかチェックが必要です。(特に中古物件のように過去に分譲されたものは要注意です。充分な修繕積立基金及び月々の積立金を徴収していない物件が多いのが現状です。)長期に渡る修繕計画が充分でない物件は避けるべきです。

5、確かに債務者が死亡すれば、完済されますが、リストラされたり、病気で働けなくなり、物件自体がキャッシュフロー上月々持ち出すようになってしまうリスクも同時に存在することを忘れてはいけません。

最後に、ワンルームマンションは一般的な不動産市場では流通しにくいのが現実です。 よって、換金性が低い故(流動性のリスクが高い故)、換金性の高いJリートに比べ高い利回りが求めされます。 以上の様に、ワンルームマンション購入時には…

  1. 厳しい立地の選別
  2. 賃貸需要の現状の調査
  3. そのエリアにおける将来の賃貸市場の需給の予測
  4. 中期的に資金を回収できるだけの高い利回りが確保できるか、又は将来において安定的な利回りが確保できる立地か。 といった点を考慮に入れて慎重に対応すべきでしょう。

Q:中古マンション購入時の注意点は?

ベンツの新車と、5年落ち、10年落ち、そして20年落ちのベンツでは価格はもちろん、性能や故障が起こる頻度が全く違います。
マンションもある意味同じです。さてどこをどこをチェックすればよいのでしょうか?

  1. 大規模修繕計画をチェック
  2. 仲介業者さんに購入予定のマンションの大規模修繕計画について必ず聞きましょう。 現在の新築マンションには新築後25年から35年に渡る大規模修繕計画が当初より計画されて長期に渡る修繕費用が見積もられています。 特に築年数の古い中古マンションの場合大規模修繕計画が販売当初無かったものがほとんどです。 建物の品質を長年維持していくためには、約10年から15年ごとの大規模な修繕工事が必要になります。 当然中古マンションを購入する時点でこの計画の有る無し、また計画通り実施されてきたか、充分な修繕が行われてきたか(又は今後行われる予定か)をチェックする必要があります。 修繕積立金が安すぎる場合は注意が必要です。積立金が恒常的に足りず老朽化を防ぐための工事を適時できない可能性があります。またこの修繕積立金を滞納している所有者の数等の状況も合わせて確認すべきでしょう。

  3. 将来建て替え可能なマンションかチェック
  4. 中古マンションの中には現在の法令や行政の指導に照らし合わせると、同じ規模の建物が建てられないマンションがあります。日陰規制や高度斜線、敷地内駐車状の付置義務等々、以前は規制が無かったものが多々あるからです。このような場合、建て替え後の住宅の面積が現在の法規制で建てた場合、3分の2程度になってしまうということもあります。 敷地内に駐車場が無い、又は極端に台数が少ないマンション、周辺の最近建てられた建築物に比べて極端に階数の高いマンションは注意が必要です。 仲介業者さんや各自治体の建築指導課等に必ず確認してみましょう。

  5. 新築マンションとの仕様の違いを充分理解して購入しましょう。
  6. 中古マンションの魅力は何と言っても価格ですが、基本的な仕様やスペックを理解し納得して購入しましょう。天井の高さや床の遮音性、部屋に張り出した梁や柱等々昨今のマンションに比べやはりどうしても劣る所はあります。そういった点をできるだけ確認の上、価格を鑑み最終結論を出しましょう。価格の差だけでなく基本的な仕様も充分比較しましょう。

  7. 耐震診断・耐震補強を行なったか?
  8. 旧耐震基準で建てられたマンションは特に注意が必要です。 管理会社のモラル、管理組合に資産の維持に関する意識があれば、当然過去に耐震診断をやっていると・・思いたいです。そしてその後どうしたか? 1階に大きなピロティー(平置きの駐車スペース)がある形態のマンションも要注意です。

Q:土地の有効利用のすすめかたは?

有効利用といっても、建てる物の種類別でも「何にもしない利用」(これもある場合には一番の利用方法)から「駐車場」「アパート・マンション」「ビル」「商業施設」と様々です。 また、その手法としても「自己建築」から「借り入れ金による建築」「建築協力金方式」「定期借地権方式」「等価交換方式」等々、またそれらの「複合型」と相当な種類になります。 どの「手法」「何をたてるか」を考えると同時に、一番大切なのは、以下各々のどれを気持ちの上でより重要視して事業を行うかです。

  1. 土地の所有者の気持ちの上での優先順位を考える
    • 月々の賃料から借り入れ金の返済、管理費等を差し引くと、月々数千円程度の持ち出しか、商品によっては益が出る。よって気軽に買える。
    • 家賃収入は売主等のサブリース契約により保証されているので安心。
    • 5%から6%の利回りでこの低金利の時代有利な投資である。
    • 完済後の将来は家賃収入は年金代わりになる。
    • 買主がもしも亡くなられた場合、団体信用生命保険に加入しているいため、ローンは全て完済される。よって月々の家賃収入が遺族にもたらされるので生命保険代わりになる。
    • 当然、上記全てに優れている手法は存在しません。どの項目を重視するかによって手法はおのずと絞り込まれます。仮に同じ土地であっても、それぞれの所有者の「何を一番に重視するか」で有効利用の手法も大きくわかれるところです。
  2. 他の所有する土地及び資産全般(他の土地利用とのバランス、また相続発生を仮定した時の全相続税額等)からの判断を考慮に加え、同時に、当初の「何を建てるべきか」を
  3. その土地の個別的特性(立地、環境、地形、現在および将来の賃料相場、都市計画法・建築基準法等々)から判断します。
  4. この3つを総合的に判断(決断)しないと前へは進めません。

Q:所有している土地の価格を調べるには?

まず、一般に不動産屋さんや不動産鑑定士は不動産の価格を調査する時、以下の三つを参考にします。
  1. 路線価
  2. (相続税課税時の土地評価価格、ほぼ全ての土地に接する道路に価格が表示されている。)
  3. 公示地価(基準地地価)
  4. (国土庁(都道府県)が不動産鑑定士に調査依頼して公示する土地の価格、各地域で数カ所のポイントあり。)
  5. 周辺の売買事例の価格
  6. (不動産鑑定士協会が独自調査、管理。一般は閲覧不可) この内、1.は税務署、図書館、役所/2.は役所、図書館等 に資料が置いてあり、誰でも閲覧、調査できます。基本的にはこの1と2を利用します。

【一戸建用の土地の場合】
一般の方にとってもっとも簡易な方法としてはその土地の路線価から想定公示価格を求めるやりかたでしょう。まず、その土地の路線価を調べましょう。その路線価の1.25倍程度が想定公示価格です。つまり、所有の土地と同じ場所の「標準的な(地形も整形、大きさも周辺で標準的な土地)土地の価格」が分かります。しかし、あくまでも「標準的な土地」の価格ですので、実際の土地の形状や間口、奥行き、高低差、規模等により価格は影響をうけます。 一般の住宅地程度の規模の土地であれば、この数字が価格の一つの目安になります。

【住宅地の規模の大きい土地や工場用地の場合】
こういった土地は個人間で売買することはまずありません。最大の需要者はデベロッパーです。デベロッパ−の買い値は、単純に分譲時の予想される値段からの逆算です。特に路線価等は関係ありません。大規模な住宅地等の買い手であるデベロッパ−の販売状況がおもわしくない現在、今後は販売時の価格を下げなければならないゆえ、当然用地の購入価格は下がっていきます。既に、こういった開発を伴う大規模な土地は、結果として路線価以下が売買の相場となっている事も既に多いようです。

【ビル・商業用地の場合】
バブル期には「公示価格の約1.25倍(国土法上限の価格)が相場である」と言われたこともありますが、最近では、ビル用地の価格は結果として路線価より低い、つまり想定公示価格よりも相当低い価格が実際の市場価格となっているようです。(一部の超一等地を除いて)
現在、ビル用地(商業用地)の正常な取引きがほとんど無く(決算上や、救済のために関連会社や、ペーパーーカンパニーに高値で売却するような取引きが多い)、よって周辺の売買事例も少いのが現状です。これにより、鑑定士による路線価、公示価の評価も当然精度が低くなり、しかたなくバブル時の高い評価価格をいまだに反映した高い評価価格となってしまっています。
現在では、ビル・商業用地の価格は、収益還元価格が売買の基準なっています。つまり、その土地上のビル等から得られる賃料から5%とか8%の利率で還元した(割り戻した)価格がより重視されています。こうなると現状の路線価や、公示地価の価格は売買する上で意味を失うことになります。「賃料が年間4千万円得られるなら...5億円で買えば、表面利率で8%まわるなー。」といった値段の決め方です。金融商品を買うのに近い考え方です。
高めの路線価等はあくまでも参考程度のものとなってしまっています。