作戦変更

2010年12月28日(火)曇り後雷雨+雹

今日は初体験(ウフッ!)をした藤田です。

 

人生45年生きてきましたが、初めてヒョウに降られました(+_+)

あまりの激しさに、屋根つきパーキングに退避!車に傷が付かなかったか確認しちゃいました。

 

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我社の所有物件で、なかなか決まらないテナントスペースが有ります(T_T)

坪単価も安く設定して、内覧もそれなりに有るのに決まらない・・・。

断られる理由も色々で、分析し辛いなっと思っています。

 

そこで初心に帰り、自分がこのスペースを借りた場合を妄想シュミレーション

してみることにしました。

 

この地域の人口統計を見てみると、街中のせいかもしれませんが、高齢化が進んでいます。

すると、収益率の良い、ヘアサロン等の美容系や学習塾等は難しいのかもしれません。

物品販売で考えても、家賃だけで十ウン万円の負担は、リスク要因として大きなポイント・・・。

 

そこで、作戦変更をする事にしました。

現在のテナント部分を小さく区切り、残りをエントランスの一部として演出する作戦です。

 

エントランスを豪華に見せる事で、建物のグレードが上がれば、もしかしたら家賃UPも?

テナントも、SOHOみたいに少人数事務所として考え、家賃も5〜6万円ならどうか?

 

工事予算とか入居付けとか、各方面の意見を聞いてからですが、多分この作戦で行きます。

 

工事が始まったら、写真UPしますので、お楽しみに!

 

新兵器入手!

2010年12月17日(金)曇り

やらなきゃいけない事が山積みで、パンク寸前の藤田です。

季節感は無いんですけど、師走らしく忙しいんですよね〜(T_T)

 

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そんな状態でも、発注しておいた物は期日にちゃんと届いて、ある意味

ペースを作ってくれます(;_:)

 

今日は、室内物干しの新作が届きました!

CIMG5981.jpg

すいません、まだ箱から出せてません・・・。

 

今までの様な、天井に取り付けるタイプではなく、窓枠に取り付けるので

室内がすっきりしそうです!

 

また、DIYで取り付けも簡単そうです。

取り付けたら、写真をアップしますので、少々お待ちください!

  

お得情報です!

投資家けーちゃんのHPで、沢さんのDVDのクリスマスセールをやっています!

お宝不動産クリスマスキャンペーン!

お正月に、お勉強するのにお得なキャンペーンだと思います。

コストダウンの落とし穴

2010年12月3日(金)雨

先日紹介した、グランツーリスモ5が、あまりにもリアルなので、大満足の藤田です。

 

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今週はちょっとサボってしまいましたので、役立ち情報をここで行きます<(_ _)>

 

リノベをする時に、コスト管理に皆さん気を付けていらっしゃると思います。

その時に、使う材料のサイズや、最小単位にも目を向けると面白い発見がある時が有ります。

 

例えば、壁のクロス

こだわりの柄を見つけて、定価をチェック!普段使うのからいくら位アップだからこれで!

なんて発注したら、後から想像より高い請求書が・・・・!

この場合に考えられるのは、発注数が少なく、最小単位の発注量分の金額がかかっていた

なんてことが考えられます。

 

アクセントクロスなどは、業者さんと相談しながら、バランスを考えて発注しましょう!

 

例えば床のクッションフロア

基本的に、幅が1.8mで出来ています。

室内形状によっては、無駄な切れ端が出てしまう場合があります。

 

こういう場合は、デザインで上手くごまかせて、無駄のない材料で施工出来ないかとか

いっそ、フロアタイル等の、ロットの小さい材料に変更することで、材料単価は上がっても

施工費が変わらない場合がありますので要注意です。

 

この様に、材料の元の姿を知っておくのも、コストダウンのコツです。

 

職人さんに相談する時も、ただ安くしてでは、気分がよくないですが、ここの材料を

こう使えないか?とか、この材料の方が無駄が少ないのでは?などの相談なら

今後の知恵として使えるので、真面目な業者さんなら基本的に歓迎してくれると思います。

 

現場に職人さんと相談する時には、差し入れは忘れずにネ!

どれにしようかな?

2010年11月25日(木)晴

床屋さんに行って、びっくりした藤田です。

いつも行く床屋さん、チョット短めでお願いしてから、寝てしまいました。

終わって、鏡を見たとき、別人の自分がいました・・・。

ソフトモヒカンになってる!!!

まあ、髪の毛は伸びるからいいか・・・・(T_T)

 

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最近、アパートのリフォームを受けるようになって、研究中なのがこれ!

2010112516430000.jpg

クロスです。

 

今まで、注文住宅を多く手がけてきた藤田は、業務であまりクロスを使いませんでした。

多分、一般的な住宅計の設計士も、決まったクロスで対応してるのが普通だと思います。

 

しかし、アパートなので、原状回復にクロスを使うのは必修項目なので研究中な訳です。

 

いや〜、クロスのサンプル帳なんて久しぶりに見ましたけど、いろんな柄及び種類

が有るもんですねー!(*_*;

 

皆さんも、原状回復をする時などに、業者さんにサンプルを見せていただくと良いですよ!

色使いなども、写真が沢山載っていて、参考になります。

 

なんだかわくわくしてきました。

今後の施工例をお楽しみに!

魔法の言葉2

2010年11月19日(金)晴

リノベをした部屋に、入居が決まってルンルンの藤田です!

 

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皆さんのお力添えお願いします。

 

原状回復工事や、リノベーションで見積もりをもらう時、皆さんは何に気をつけていますか?

やっぱり気になるのは工事代金の合計欄ですよね。

 

なんだか、色々書いて有るけど・・・。まぁこんなもんかになりがちですよね。

 

ここで、ちょっとしたコツのうち一つを伝授します。

まあたいしたことではないのですが・・・。

 

見積もりをもらう時、

器具の品番と、施工費を分けて書いてください!

って言って見積もりをもらってください。

 

使う物の品番がわかれば、大体の金額がわかりますし、施工費を書いてもらえば

高いか、それぐらい掛かるかの判断がつきやすいです。

 

実際、書く側からすれば、値段のごまかしが聞きにくく、あまり法外な値段を

書くわけにも行かないという、プレッシャーにもなりますしね(^^ゞ

 

ここで注意が必要なのが、ネットではいくらでこの部材を売ってるのだから、安くして!は

止めたほうが懸命です。

 

工事業者は、部材だけを売ってるのでは有りません、工事に伴う責任も含まれた

金額を提示しているので、バーチャルな金額と比較しても、嫌われて、最終的には

損な事になってしまいますからね〜!

 

ちょっとした一言で、見積もりが明確になるのなら、言わない手は無いですよね!

ひそかに心配な事

2010年10月13日(水)

今日は事務所の掃除をして、サッパリの藤田です。

今年は、大掃除を11月から、チョコチョコとやろうと思っています(^^♪

 

最近、リノベでよく使っている、イケアの照明は、デザインも良く

リーズナブルなので、お気に入りなのですが、実は心配していることがあります。

それはこの部分です。 

CIMG5854.jpg

照明の電球ですが、このタイプの物が多く採用されています。

 

パッと見は、何のことは無いダイクールタイプの電球なのですが

ソケットが特殊なのです。

CIMG5855.jpg

こんな感じで、2本のピンが生えているタイプです。

 

たぶん一般的な電気屋さんでは買えないと思います。

普通は、ねじで差し込むE17とかのE表示のタイプしか

流通していないように 思います。

 

実は白熱灯タイプなので、寿命も短く、熱も持つなど、個人では問題無くても

賃貸物件で、設備として最初から付いていると、球切れの問題等が発生しそう・・・・。

 

近くの物件なら良いですが、遠方の物件では対応しにくいかもしれません。

対応策としては、管理会社さんに、電球の在庫を送っておく位しか思いつきません(T_T) 

 

また、時代的にエコではないのと(^^ゞ、案外暗いのでクレームが出る可能性も・・・。

 

一般的に、日本人はとにかく明るくないといけない!みたいな民族と言われていますが

こればかりは、賃貸の場合スエーデンの価値観を押し付けるわけにもいきませんし・・・。

 

今後は採用を控えていこうと思っています。

リペア!

2010年10月1日(金)秋晴

昨日のタバコ祭りはすごかったですね!

藤田の店もタバコだけなら、普段の8倍ぐらい売れました!

今日からの売り上げ減が恐ろしい(T_T)藤田です。

 

さて、夕べ我が家の

  暴れん坊将軍 がやっちまいました!

CIMG5815.jpg

障子の桟を見事にデストロイドです!

見た瞬間につい古いですが”ナニ〜?やっちまったなぁ〜!”って言っちゃいました。

 

まあ、嫁にこっぴどく叱られて、落ち込んでいたので、幼稚園から

帰ってくるまでに直してやる事にしました(^^)v

 

用意した道具は

CIMG5820.jpg

速乾ボンド、クリップ、カッター、ペンチプライヤー、バールの代替品としてくぎ抜きです。

一般的に、木部の補修は木工ボンドを使う事が多いですが、障子を張り替える時に

濡れると、また取れてしまってもいやなので、今回は速乾ボンドを使いました。

 

まず、慎重に破片を手などで整形して、仮に組み付けて確認CIMG5825.jpg

今回は一部カッターにて、バリの部分は切り取りました。

 

速乾ボンドを塗り、ボンドの表面を乾くまで放置します。

CIMG5819.jpg

表面に膜が出来て、手に付かなる位まで乾かします。

 

慎重に組み付けて、クリップで固定します。

CIMG5826.jpg

はみ出たボンドは、後でカッターで削り取りましょう!

 

何とかぱっと見はわからない程度になりました。

CIMG5828.jpg

障子も壊れると、一本でなく、その窓に使用している全てを

交換しないと、見た目がちぐはぐになるので、何も考えずに業者に頼むと

結構修復費がかさんでしまいます。

 

こういうところに手間を掛けて、コストダウンしましょう!

リベンジ完了

2010年9月30日(木)雨

9月も終わりです。今年も後3ヶ月しかありません。

年をとったせいか、意味も無く焦る藤田です(^^ゞ 

 

先日、失敗した、引っ掛けシーリングの取り付けを

やり直して完了してきました。

 

今回はより用意周到に、物件へ行った時を想像して

持ち物をセレクト&チェックです。

 

前回、必要と思った長めのドリルビスとインパクトレンチ

2010093012390001.jpg

ちなみに、電源が取れる場合は、コンセントタイプのほうが

強力なので、藤田は好きです。

 

2010093012400000.jpg

ばっちり固定完了(^^)v

 

2010093012400001.jpg

器具取り付け用の金具もつけておきました。

 

照明も手配しているので、物が到着次第つけたいと思います。

リベンジ完了です。(^u^)

失敗した!

2010年9月24日(金)曇り

急に冷え込みましたね〜!

昨日との温度差が10度以上だとか・・・。

体調管理に気を付けましょう!

 

昨日、空室になった部屋の照明が、古臭いので交換しに行ったのですが

玉砕しました(T_T)

 

照明器具を取り外すと、ひっかけシーリングがぶらり(/_;)

CIMG5794.jpg

まあ、この程度なら想定の範囲内だぞっと・・・。

 

手堅くボードアンカーを使って固定を・・・・・

CIMG5799.jpg

 

ん?固いな〜?

ん?なんで刺さらないの・・・・。

なんじゃ?鉄板らしきものがあるぞ・・・・・?なんで?

 

じゃあ次の手で・・・

CIMG5800.jpg

ドリルねじで鉄板に固定しましょう・・・。

 

インパクトレンチでガガガッ!っと・・・・

アレ?鉄板が半端に浮いて、ねじが効かないじゃん・・・・。

 

もう少し長いドリルねじを使って再トライか、別の取り付け形が

出来る照明器具を探すか・・・・。

やられました、顔を洗って出直しま〜す(:_;)

 

お願い

昨日お問い合わせをいただいた方が、いらっしゃいましたら申し訳ありませんが

下記にもう一度メールをお送りください

bigsmile@siren.ocn.ne.jp

よろしくお願いします。

ウィークポイント解消2

2010年9月22日(水)晴

昨日、変な格好で作業をして、背中が朝からつった藤田です。(T_T)

齢には逆らえませんね〜!

普段からストレッチをしないと・・・・。

 

さて、ウィークポイント解消2です。

 

築18年の1Rマンションですが、トイレにコンセントが付いていません。

 

ウォシュレットや暖房便座を付けたくても、コンセントを取り付ける工事で

数万円の請求が来てもおかしくありません。

 

そこで、入居者さんが、冬場に冷たい思いをしなくて済むように、DIYです。

取り付けたのはこちら

CIMG5726.jpg

イケアの木製便座 約4000円

イケアも通販で購入出来る様になり、助かります(^^♪

ただ、直営ではなく一般業者さんが運営しているようなので、注意です!

 

取り付けは、いつも通り、専用工具を使って、既存便座を撤去

CIMG5727.jpg

 

説明書を見ながら、取り付けました

CIMG5731.jpg

固定金具が、手でつまみを固定する形なので、国産品のようにピッタリ来なかった為

少々不安が残りますが、力いっぱい固定してきたので、大丈夫でしょう!

もし、使われるなら、固定方法に注意です。 

 

ちょっと他と違う感じが出たと思います。

 

 

魔法の言葉

2010年9月21日(火)

連休で、チョットだけゆっくりリフレッシュして、元気印の藤田です!(^^)!

こんな書き出しだと、本当に休んでいると思われてしまうかも知れませんが、

藤田のお休みは、数時間でも遊びに行けば、お休みカウントです!

 

知り合いから、”いっつも遊んどるな〜!”と言われましたが、

コンビニをやっていると、完全オフは年間数日しかないのが悲しくて 

遊んでいるのを沢山アップして見栄を張ってみました(^^ゞ

 

さて、本題です。

一般的な大家さんで、心配性な方は、工事の時に

素人だからだまされて高い工事費が請求されてるかも

なんて心配をされている方も多いのではないでしょうか?

 

これを回避する為の魔法の言葉が、建築には沢山あります。

今回は、色々有る工事内で、塗装工事に使えるワードをお教えします。

 

室内の仕上げ工事で、塗装工事仕上げをする場合、窓廻りや、力が掛かる部分

等には、ひびが入る場合があります。

 

原状回復時に、同じ様に塗装仕上げの場合は、打合せ時にひびを指して

この部分は又割れないように”寒冷紗”を使ってくださいね(^^♪

っていってみてください!(読み方はかんれいしゃです)

 

2010092119130000.jpg

物は、上の写真に見える様な、網状の物を言います。

これを、ひび割れを予防する為に貼り付けます。

 

この言葉を職人さんが聞けば、”オ!知ってるな”って感じを受けて

変な対応は減ると思います。

 

あまり知ったかぶって使うと、失敗しますので、程ほどに・・・。

 

知識武装は、最大のコストダウン方法です!

 

こせくり

2010年9月7日(火)猛暑

相変わらず暑く、汗かき番長は脱水状態です。

汗を拭いたタオルが絞れそうな感じに、うんざりな藤田です。秋じゃないんか〜ぃ!

 

さて、タイトルの”こせくり”ですが、大工用語でしょうか、一般には使わないか

使っても方言だと思いますが、小さい工事の事です。

業者に頼んでも、儲からないので嫌がられるような工事といってもいいでしょうか?

 

網戸の張り替えも、こせくりの一つでは無いでしょうか。

業者さんも頼まれればやるけど、あまり高いことは言えないし、手間はかかるし・・・。

 

簡単にできますので、紹介しますね。

使用するのはこちら

CIMG5694.jpg

網戸の網、網を固定するゴムひも、ゴムひもを埋め込むローラー、クリップ、カッターです。

 

まずは網戸を外してきて、網を取り払います。

CIMG5692.jpg 

 

新しい網をクリップで固定します。

CIMG5695.jpg

 

ゴムひものスタート位置は、角からちょっと外します。 

CIMG5696.jpg

 

ローラーでぐりぐりと!

CIMG5699.jpg

 

角はこの様に少し余裕を持たせてゴムひもを埋め込みます。 

CIMG5697.jpg

こんな感じで押し込みます。 

CIMG5700.jpg

 

4方ゴムひもを埋め込んだら、あまりをカット!

CIMG5701.jpg

 

出来ました(^^♪ 

CIMG5702.jpg

結構簡単にできますよ〜!

コストダウン、コストダウンですよ!

 

リノベ打合せ

2010年8月24日(火)晴

なんだかやる事が沢山で、気ばっかり焦る藤田です。

 

空室で苦しんでいる物件のリノベの相談で、 日生総合研究所のKさんに

無理を言って来て頂きました。

 CIMG5532.jpg

 

本当はもっと予算を取れたら良いのですが、リノベ対象の部屋が、一部屋では無いので(T_T)

費用対効果を最優先です手(チョキ)

 

普段から無理を言ってばかりですが、賃貸も建築も詳しく、頼もしいKさんです。

 

今までに無い発想のプチリフォームのお話など、有意義にお話できました。

しっかりお話して、空室を埋めて行きたいと思います。

 

Kさんよろしくお願いします!

身近なヒント

2010年8月19日(木)猛暑

だんだん大家検定の課題が気になりだした、藤田です(;_;)

 

今日も暑かったのですが、こんな時は仕事をするに限ります。

現場に出れば別ですが、事務所かコンビニにいる限り、エアコンが効いています)^o^(

汗かき番長は避難です。

 

コンビニの本棚で、こんな本を見つけました。

CIMG5500.jpg

BRUTUSやJACKのインテリア本です。

 

シングルルームに住んでいる方たちの住み方を、一般目線で紹介してくれています。

 

なまじインテリア雑誌などよりも、一般うけをする部屋を作るには参考になるのかも・・・。

なんて、思ってしまいました。

 

特にJACKの方なんか、参考になりました。

 

この様に、気に掛けていれば、どこにでもヒントはあるもんですね!

買い出し

2010年8月16日(月)晴

 週末にゆっくりして、元気チャージ完了!の藤田です。

 

さて、今日は、日頃推奨している”ちょこっとリノベ”または”大家DIY”の実践で

使う材料を、買い出しに行ってきました。

 

買った材料はこちらの数々(^v^)

CIMG5498.jpg

リモコン付きシーリングライト 3980円

カラードアホン 9800円

ランプ類 700円程度

この程度のものなら、どんな人でも取り換えれますよね(*^^)v

 

原状回復工事のクロス工事が終わったら、出来上がりの確認に行く時に

ついでに付けてくれば、だいたい1時間程度で終わるのではないでしょうか?

 

照明を付けると、夜の内覧も可能になりますし、モニター付きドアホンの交換も

結構アピールになります。

 

この様に工事したら、ぜひ客付け業者さんに

”照明とかモニターホンとか付けたからね!(*^^)v”

といった感じで店舗に顔を出しながら、直接アピールしてくださいね!

客付け業者さんの印象に残して、物件紹介してもらわなければ、折角の投資も

空振りになってしまう可能性がになりますから!

簡単です!

2010年08月11日(水)雨のち曇

今日は、朝一番から長男の映画に付き合いました。

仮面ライダーWとゴセイジャーです。結構楽しめました(^^♪

もともと妻のアッシーくんでしたが、最近は小僧のアッシーくんでも有る藤田です。

 

さて、昨日の確認に行った部屋ですが、ウォシュレットの交換もついでにしてきました。

 

ついでに出来るDIYで、時間も掛からないので、初心者向けの工事です。

 

まずは電源を落とします。

   CIMG5443.jpg

今回つけるのは、ホームセンターで購入した、サンヨー製15,800円でした。

   CIMG5445.jpg

まずは、止水洗で水を止めて、既存の便座の後部のねじを回して、取り外して掃除します。

   CIMG5449.jpg

取り外しのときに、この様な工具が必要な場合も有るので確認してください。

   CIMG5448.jpg

次に説明書を見ながらですが、一般的には、この様な固定用台座を取り付けます。        CIMG5452.jpgCIMG5456.jpg

その次は、分岐するチーズの取り付け。 水が出るので雑巾を多めに用意です。

便座を取り付ける前の、広い状態でやりましょう。 

   CIMG5460.jpg

つながりました(^^♪ 

    CIMG5461.jpg

便座をセットしましょう!

台座の固定ねじをしっかり締めないと、後ですぐにぐらぐら動く様になっちゃいます!

   CIMG5463.jpg

最後に電源をつないで終わりです。アースも確実に!

    CIMG5462.jpg

後はブレーカーを戻して、動作確認、掃除で終了になります。

 

慣れれば大体30分ぐらいでしょうか(^^)v

この様な簡単な工事を、ついでにやるのが、DIYが一番生かされる様に思います。

 

 

 

 

 

 

 

責任の行方

2010年7月16日(金)晴

今朝起きたら、セミが鳴いていて、夏の到来を予感した藤田です。

 

さて、昨日書かせていただいたDIYについてですが

もう一つ、注意点が有るのを書き忘れました。

 

コスト削減の一つに、

器具の 施主支給 という事も考えられる大家さんがいます。

 

確かに、インターネットの普及で、お付き合いのある業者より安く器具が買える場合も

多くあるのは解ります。

しかし、ここで注意したいのが2点

@本当に、工事にあう部材を選んでいるのか?

  電気器具などで、直接電源を引くのか、コンセントにて動力を得るのかなど

  細かい違いがあります。

Aもし故障した場合、誰が責任を取るのか?

  業者がすべて用意した場合なら、責任もって修理対応してくれるでしょうが

  施主支給の場合、修理は有償の場合が多いです。

 

この2点が揉める元なので、コストダウンも深く考えないと、本末転倒になります!

DIYの注意点

2010年7月15日(木)曇

今日は、何となくダルくて、眠いのですが、こんな時は

思い切って体を動かして、シャッキリさせようと考えている藤田です。

 

さて、物件を所有していると、必ず行うのが、原状復帰の工事です。

 

この時に、ちょこっとリノベを藤田は推奨しているのですが、予算の

問題もあるので、なかなか難しい判断を迫られる事も多いですよね。

 

その時に、思い立つのが、DIYでやってコストダウンをしようですよね。

 

この時の、落とし穴についてお話しようと思います。

 

藤田が思うに、

DIYをやっていい大家さんと、やらないほうがいい大家さんがいる!

と言う事です。

 

まず、やっていい大家さん

@すでにDIY経験があり、工事自体に不安が無い方

A工事が、どの様な工程で行われるのか、勉強したい方

B時間に余裕がある方

C工事量が少なく、業者さんに頼むと高くつくと判断できる場合

 

反対に、やらないほうがいい大家さん

@時間が無い方

A兼業大家さん

B不器用な方(爆)

C大掛かりなリノベ工事内容の場合

と言ったところでしょうか・・・・。

 

何を言いたいかというと、

自分の稼ぐ対価を、工事内容に組み入れても、コストダウン出来るのなら有り!

と言う事です。

 

兼業大家さんの場合、本職でしっかり稼いでいますよね?

 

たとえば、年収500万円の方は、

年間勤務日数を250日とすると、日給は500万円÷250日=2万円

時給換算すると、2万円÷8時間=2500円になります。

結構高い金額ですよね!

 

つまり、忙しい時間をやりくりして、DIYで節約したつもりでも、かなり効率よくやらないと

業者さんに頼んだほうが、トータルで見ると安上がりな場合もあります。

 

しんどい思いをして、業者さんより出来が悪い可能性も有り、工事期間も解らないより、

思い切って、業者さんに頼んで、早く募集開始したほうが効率がいい場合も有る

と言う事を、頭の片隅に持っておくのも悪くありません。

 

勉強の為にと言う方には、一回依頼した工事を見学させてもらうのも、大変勉強になります。

職人さんの邪魔にならないように、気をつけながら教えてもらいましょう。

結構、話し好きの職人さんも多いですから!

コストダウンのコツ

2010年6月14日(月)曇

今日から通った、息子の水泳教室の感想を楽しみにしている、藤田です。

なんだか、あっという間に、子供って大きくなりますね〜(^.^)

 

さて、今日は建築家らしい所をお見せしますか・・・。

 

原状回復やリフォームの時、安くあげたいとつい思っちゃいますよネ(^v^)

 

この時にコツをお教えしちゃいます。 )^o^(

 

@工事する場所を絞る

 少ない予算で、漫然と新築の時みたいにしたいでは、もう時代遅れかも知れません。

 1か所に集中する事で、他までグレードが上がった感じになる事も多いです。

 

A職人の数を減らす

 単純に人を減らすのでは有りません(^.^)

 工種を減らせば効率が上がって、安くなることも有ります。

 例えば、クロス屋さんに壁紙だけでなく、カッテイングシートも同時依頼するとか・・・。

 

B人工単位で交渉する

 工事費は基本、人工+材料費です。

 一人でどれ位の作業が出来るか調べて、人工数で交渉するのも手です。

 

 まだまだ有りますが、一般的なのはこんなところでしょうか。

 

ここで注意!!

 

1人工はだいたい1万5千円〜2万5千円です。(1日の職人さんの賃金)

 

 工事時間は1時間でも、移動時間、下準備、跡片付等を考えれば

半日分くらいの請求は妥当です。

 

つまり、職人さんが1日フルに働く量を考えて発注しないと、施工面積は減ったのに

実際の工事費は、ちっとも減らないなんて事も・・・。

 

バランスを考えて、工事業者さんと打ち合わせしましょう。

 

 

冒険しても大丈夫

2010年6月7日(月)曇

ここ数日カラッと晴れていたのですが、曇ると湿度が高く、梅雨が近く感じられますね。

雨の日に車の中から、フロントガラスを流れる水玉を見るのが好き(^.^)

なんて言ったら、暗〜!と思われちゃいますか?

 

入居のテコ入れをしている物件で、退去の連絡をもらいブルーな藤田です。(;_;

 

以前のブログに書いたように、ポジティブシンキングで行きます。

ん〜 !新しく考えたコーディネートを試せる部屋が増えたとしよう!

 

今回の退去予定の部屋は、22u程度の1Kです。

いじれる場所は少ないので、カラーコーディネートで勝負です。

この作戦を別名”色仕掛作戦”と呼んでいます(*^^)v

 

どうせ原状回復をやるのですから、ここで一工夫です。

 

クロスの値段はいわゆるグレードで変わります。

 単色だからとか柄物だからとかで値段が変わるわけじゃないんです!

 

金額もuあたり200円程度しか変わりませんので、安心してやっちゃってください。

アクセントクロスに使う程度なら、普通は10〜20u程度です。

大体2000円〜4000円位!本当に微々たる増額でしかありません。

 

リフォームをお願いする会社で、サンプルを見せて頂くと面白いですよ!!(^^)!

 

この時に選ぶクロスですが、結構チャレンジしても良いと藤田は最近考えています。

まあチャレンジといっても業者さんと相談して頂いてからですが・・・。

 

シングルルームなどは特にですが、入居者さんは一生その部屋で過ごすわけでは無いはずですよね?

つまり、一時的な居場所というわけです。

飽きたらほかの部屋でも探すか・・・ってな感じで住み替えられるメリットが賃貸には有ります。

ですから、多少失敗したと思っても、次の時違う仕様にすれば良いだけです。

 

部屋探しの時に、オ!\(◎o◎)/!っていうインパクトがないと選んでもらう理由が減ってしまいます。

 

原状回復にちょこっと冒険するだけで、一味違う部屋になります。

こんな感じて、気軽に”ちょこっとリノベ”しましょ〜!(^^)!

 

 

確認してますか?

2010年5月27日(木)晴

朝からドコモのCMの”Ring a Ding Dong”が頭のなかでループしている藤田です。

今日の予定の一つに携帯の着うたダウンロードが加わりました。(^_^)

 

さて、他の予定の一つだった先日報告したリノベーションの完了検査に行ってきました。

 

今回は初めての業者さんだったので、入念にチェックです。目的は2つありました。

 

1つ目は、突貫工事だったので、依頼した工事内容の確認と工事の落しがないか監督さんとダブルチェックです。

結果としては、やはり忘れていた工程が有ったり、仕上がりをもう一度相談して決めたりと

立会いをしなければいけない状態でした。

この様に、プロの私が仕様などを打合せして依頼してもチェックしないといけないのが工事というものだと思います。

 

2つ目は、初めて使うクロスだったので、どの様に仕上がるの確認でした。

こちらも、入居付け会社の担当者さんから”この部屋なら自身を持って紹介できる”と太鼓判をいただき一安心です。 (^v^)

 

建築のプロでない大家さんでもこの作業は大事です。理由としては

1:工事を行ったかの確認

  工事をしなくても請求書を渡されれば支払ってしまう大家さんもいますから・・・。支払い後にクレームを言っても直してくれない業者さんもいるので注意です。

2:仕上がりの確認

  素人だからなんて遠慮は要りません、おかしな物はおかしいと思うと主張しなくてはいけません。お金を払うのは大家さんなのですから。

3:素材の確認

  工事に使用した素材を確認して評価しておけば、今後の工事の参考になります。

4:工事内容の勉強

  工事中に確認に行けば、どの様にして仕上ていくのかが良く判ります。仕事の邪魔にならない程度になら職人さんにも質問するのも良いと思います。

  工事内容を理解すると、見積書の内容も理解しやすくなります。またいつかはD.I.Yに挑戦出来るかも・・・。

  

 何事も日々勉強ですね!目指せ満室!勝ち組大家!でしょうか・・。

予算の目安は大事です

2010年5月20日 (木)

本日は自社で最近購入した物件のリノベの打ち合わせでした。

この物件、もともとのポテンシャルは有るのですが、前オーナーはまったく手入れしていなかった物件です。

まずは、正常な運営状態にまで持っていくのが第1段階というところでしょうか・・・。

簡単にリノベの打ち合わせなんて言ってますが、本職なので(笑)こだわりの仕様変更です。

入居者さんが若い女性ですでに決まっているので、床を明るめなクッションフロアに、壁もちょっと淡いピンク系統で フェミニンな演出をしておきました。(今度写真をアップしますね!)

あとは入居者さんが気にいって長くいていただける様に日々の管理もがんばります。

さて、今回は入居者さんも決まった中で、約4カ月分の家賃程度のリフォームを行います。

これが、ワンルームのあまり家賃をとれない物件ならもう少し安く仕上げますし、ハイクラスのファミリータイプなら 6カ月分程度でより高い付加価値を付けた改修工事にするのが一般的ではないでしょうか。

ここで重要なのは、目安を持っていることだと思います。

退去後の 原状回復をとにかく安く!!とおっしゃる大家さんは多いですよね。

でもこの場合に大事な事を忘れている大家さんが多いんです!募集する入居者さんの事忘れていませんか?

以前、空室で悩む大家さんの物件を見させて頂いたのですが、ワンルームの壁4面がすべて違うクロスで大胆な仕上がりになっていました!!!(@0@)

原状回復をどうやって頼んでるんですか?とお伺いしたらとにかく安く!!と力強くお答えいただきました。

この場合は業者さんは多分余ったクロスを使われたんでしょうね・・・。仕上がりは関係なく・・・。これじゃ決まんないですよ・・・。

一方で業者さんに言われるなりに改修して、家賃のウン年分を掛けちゃったりして経営を圧迫してしまったりする大家さんも見かけます。

 たくさん予算を掛けて、入居が決まらなければダブルパンチで利いちゃいます!キャッシュが残らないのも辛いですよね〜。

こうならない様にする為には、予算取りの概念で自分で取れるリスク内で、入居付けしやすい部屋にする為に掛ける費用の目安を決めておけば、工事の優先順位も決めやすいですし、業者さんにも値段交渉しやすい場合が多々あります。

入居付け業者さんや管理会社さん工事業者さんとちょっとお話して、コンセプトや仕様を決めると業者さんにも熱意が伝わって結構早く入居が決まったりしますよ! (^_-)