2010年5月27日（木）晴

朝からドコモのCMの”Ring a Ding Dong”が頭のなかでループしている藤田です。

今日の予定の一つに携帯の着うたダウンロードが加わりました。(^_^)

 

さて、他の予定の一つだった先日報告したリノベーションの完了検査に行ってきました。

 

今回は初めての業者さんだったので、入念にチェックです。目的は2つありました。

 

1つ目は、突貫工事だったので、依頼した工事内容の確認と工事の落しがないか監督さんとダブルチェックです。

結果としては、やはり忘れていた工程が有ったり、仕上がりをもう一度相談して決めたりと

立会いをしなければいけない状態でした。

この様に、プロの私が仕様などを打合せして依頼してもチェックしないといけないのが工事というものだと思います。

 

2つ目は、初めて使うクロスだったので、どの様に仕上がるの確認でした。

こちらも、入居付け会社の担当者さんから”この部屋なら自身を持って紹介できる”と太鼓判をいただき一安心です。 （＾ｖ＾）

 

建築のプロでない大家さんでもこの作業は大事です。理由としては

1：工事を行ったかの確認

　　工事をしなくても請求書を渡されれば支払ってしまう大家さんもいますから・・・。支払い後にクレームを言っても直してくれない業者さんもいるので注意です。

2：仕上がりの確認

　　素人だからなんて遠慮は要りません、おかしな物はおかしいと思うと主張しなくてはいけません。お金を払うのは大家さんなのですから。

3：素材の確認

　　工事に使用した素材を確認して評価しておけば、今後の工事の参考になります。

4：工事内容の勉強

　　工事中に確認に行けば、どの様にして仕上ていくのかが良く判ります。仕事の邪魔にならない程度になら職人さんにも質問するのも良いと思います。

　　工事内容を理解すると、見積書の内容も理解しやすくなります。またいつかはD.I.Yに挑戦出来るかも・・・。

 

 何事も日々勉強ですね！目指せ満室！勝ち組大家！でしょうか・・。

２０１０年５月２０日 （木）

本日は自社で最近購入した物件のリノベの打ち合わせでした。

この物件、もともとのポテンシャルは有るのですが、前オーナーはまったく手入れしていなかった物件です。

まずは、正常な運営状態にまで持っていくのが第１段階というところでしょうか・・・。

簡単にリノベの打ち合わせなんて言ってますが、本職なので（笑）こだわりの仕様変更です。

入居者さんが若い女性ですでに決まっているので、床を明るめなクッションフロアに、壁もちょっと淡いピンク系統で フェミニンな演出をしておきました。（今度写真をアップしますね！）

あとは入居者さんが気にいって長くいていただける様に日々の管理もがんばります。

さて、今回は入居者さんも決まった中で、約４カ月分の家賃程度のリフォームを行います。

これが、ワンルームのあまり家賃をとれない物件ならもう少し安く仕上げますし、ハイクラスのファミリータイプなら ６カ月分程度でより高い付加価値を付けた改修工事にするのが一般的ではないでしょうか。

ここで重要なのは、目安を持っていることだと思います。

退去後の 原状回復をとにかく安く！！とおっしゃる大家さんは多いですよね。

でもこの場合に大事な事を忘れている大家さんが多いんです！募集する入居者さんの事忘れていませんか？

以前、空室で悩む大家さんの物件を見させて頂いたのですが、ワンルームの壁4面がすべて違うクロスで大胆な仕上がりになっていました！！！(@0@)

原状回復をどうやって頼んでるんですか？とお伺いしたらとにかく安く！！と力強くお答えいただきました。

この場合は業者さんは多分余ったクロスを使われたんでしょうね・・・。仕上がりは関係なく・・・。これじゃ決まんないですよ・・・。

一方で業者さんに言われるなりに改修して、家賃のウン年分を掛けちゃったりして経営を圧迫してしまったりする大家さんも見かけます。

 たくさん予算を掛けて、入居が決まらなければダブルパンチで利いちゃいます！キャッシュが残らないのも辛いですよね〜。

こうならない様にする為には、予算取りの概念で自分で取れるリスク内で、入居付けしやすい部屋にする為に掛ける費用の目安を決めておけば、工事の優先順位も決めやすいですし、業者さんにも値段交渉しやすい場合が多々あります。

入居付け業者さんや管理会社さん工事業者さんとちょっとお話して、コンセプトや仕様を決めると業者さんにも熱意が伝わって結構早く入居が決まったりしますよ！ (^_-)