2010年7月28日（水）晴

大家検定　マスターの宿題に焦りを感じてる藤田です。

 

ここのところ、猛暑が続いていたので物件を見回りに行ってなかったのですが

ちょっと見てみたら、雑草が生えてきていました。

梅雨も終わり、晴れの日が続けば、雑草にとっては天国ですよね！

大家にとっては地獄ですけど・・・。

 

しかし、ここであわててはいけません。

丁度今の時期が、除草剤の散布時期です。

 

梅雨前の6月下旬と、夏の8月初旬ごろに除草剤をまくと、効率よく効きます。

翌日も晴が予想される日に、散布して、かれたら取り除けば楽です。

 

除草方法お試しあれ！

 

これから、業者さんと暑気払いです！楽しみ〜(*^^)v

２０１０年７月２６日（月）猛暑

 

今日は土用の丑の日ですね、藤田は朝からお店のロスになりそうな

うな重弁当を自家消費して(T_T)、元気もりもりです。

週末にばっちり睡眠をとって、体内時計のリセットも完了！頑張ります！

 

そんな元気一杯の朝に、管理会社さんからの連絡。

 

なんかやな予感・・・。

エアコンの利きが良くないと、入居者さんから連絡がありましたとのこと。

 

色々な状況判断では、多分ドレーンがつまり気味なのかもと判断し、

協力業者さんに連絡！

 

入居者さんと直接連絡して、対応してくれたとの連絡をもらうまで約４時間

その後に、機械の不具合部分の対応方法などを教えてもらい終了となりました。

 

入居者さんは、あまりの対応の早さに、感動していただけたようです。(^^♪

この様に、普段から協力業者さんと良い関係を保っていると、すばやい対応を

してもらう事が出来ます。

 

業者さんとの関係が希薄ですと、この暑い時期に、こんなにすばやい対応は

出来ないのではないかと思います。

 

業者さんとの良い関係を作るコツは、良いチームリーダーになる事だと思います。

問題に対して、的確に判断し、決断を上手に伝え、工事完了後は支払いを

きっちりやる、と言う当たり前のことをきっちりやることです。

 

物件の管理は、自分だけでは出来ません。

業者さんを束ねる物件管理チームのリーダーとなり、強力なリーダーシップ

を発揮して、より良い住環境を提供しましょう。ひいては入居率の向上につながります。

 

エネジンの山崎さん、有難うございました。

2010年7月13日（火）曇

最近は、夜がちょっと涼しいので、良く寝れて 絶好調！の藤田です。

 

さて、少々遅いネタなのかもしれませんが・・・。

 

選挙、案の定、民主党が惨敗しましたね。

政権を取って、まだ1年もたたないので、評価するのは可哀想かもしれませんが

あまりにも、底の浅さが見えてしまって、国民も愛想がつきそうって感じでしょうか。

 

負けた理由の一つに”消費税”を上げていましたが、本気でそう思っているなら

国民との意識に、自民党時代のようなずれが出来始めたのかもしれません。

持ちなれない権力を持った事で、傲慢さが出て来てしまった気がするのは、藤田だけでしょうか？ 

 

大家さんにとっても 、消費税の問題は、関係が多いですよね。

 

物件を買うときに５％消費税が違えば、利回りに影響しそうなぐらいです。

まあ、物件価格は、相対取引なので、交渉でなんとかなるかもしれませんが、

既存の物件運営にはとってはどうでしょうか？

 

ちょっと注意が必要だと藤田が思っているのは、家賃に対しては

消費税が掛からないので、これから、賃貸需要は伸びていくのではないかという事です。

 

つまり、居住費をコストで考えると、自宅を購入する場合には、今までより重税になるので、

購入するのではなく、消費税を払わないで居住費を抑える、賃貸派が増えるのではないかと、

藤田は予想します。

 

これだけだと、大家さんにとっては”いいねぇ〜”なのですが、そんな単純に物事は

済んでくれるのでしょうか？

 

お客が増えると、当然新規参入業者も増えて、競争の激化が予想されますし、

消費税の差額にこだわって、賃貸を積極的に選ぶような方々は、今までの様な

とりあえづ、持家を持つまでの仮住まい的な考えの方たちと、考え方が違う可能性も

高いのではないでしょうか。

 

今までのように、経営感覚を持たないで、いわゆる上から目線な対応では

トラブルが起きてしまうのではないか、と考えています。

 

賃貸経営、考えましょ！

2010年7月12日（月）曇

7月10日は大家塾に参加してきました。

会場の雰囲気としては、こんな感じで、和気あいあいです。

 　　　

        星野さんと現役賃貸業者の営業さん

リアルな賃貸現場でのお話に、皆さん興味津々です。

業者さんを見方に付けたいなら、業者さんに儲けさせてあげる事

業務以外のことを、なるべく頼まないほうがよい事など・・・。

大変参考になりました。

 　　　

　　　メンバーの方でITスペシャリストの方に教えを請うの図

大家塾共有の、ブログを立ち上げ、入居付けのシュミレーションを

してみると言う、試みもやっています。

 

色々、楽しみながら学んでいます。

2010年7月9日（金）曇のち豪雨

今日は、豪雨に降られて、車庫から自宅まの間に

パンツまで濡れた藤田です。

ゲリラ豪雨、恐るべし！です。

 

さて、梅雨と言う事もあり、雨が良く降りますが、

雨が上がった後に、物件の確認にたまには行って見てはどうでしょうか？

 

雨の侵入は、建物を痛めるので、要注意です。 

特に注意して見た方が良い所は、窓廻りの下部です。

 

雨があがった後、1階の窓の下の、基礎部分に注目してください。

 

木造の建物の外壁に使っている、サイディングの継ぎ目には

コーキングと言う充填剤を使って、防水効果を出しています。

 

年数が経つと、この部分が切れて、壁体内に雨水が侵入し易くなります。

すると、窓の下部などに、他と乾き具合の異なる部分がでてきます。

見つけたら要注意です。 (*_*;

 

もしかしたら、コーキングが切れているかもしれません。

 

知合いの、建築業者がいたら、点検してもらう事をオススメします。

 

早めの対処が、工事費の節約につながります。

物件に愛情を持って、かわいがってあげましょ(^^♪

２０１０年７月７日（水）雨

今日は七夕ですね。

あいにく、織姫とひこ星の再会は出来そうにありませんが・・・。

遠距離恋愛の、募る思い・・・。く〜青春ですなぁ・・。

おじさんには、関係ない世界ですが・・・。

 

さて、こんな天候が乱れるときは、物件の被害の心配も出ますよね。

 

九州、四国地方の長雨や関東のゲリラ豪雨など

浸水被害も多数あるようです。

 

こんなとき、頼りになるのが保険ですね。

 

融資を受けるときに、銀行さんから適当に入れられて

そのままになっている大家さんはいませんか？

 

自分の物件に最適な保険を、この機会に見つめ直すのも

いいかもしれませんね。

 

代理店さんに、納得行くまで説明してもらって、変更しましょう。

 

ちなみに藤田は、民間系損保と農協（地方ならではでしょうか）の

２パターンでバランスをとっています。

2010年7月2日（金）曇

なんか疲れたな〜と思ったら、週末に講習を受けたのを思い出しました。

身体は正直です(^^ゞ

一週間と言う体内時計が有る事に、びっくりした藤田です。

 

色々考えたのですが、ちょっと頭の廻りが悪いので

物件を管理する時に、便利だった物を紹介する事にします。

 

第5位

ヘッジトリマー

植栽を剪定するのに便利です。

第4位

スクレーパー

金属製のへらです。ガムなんかや、

色々な部分の、汚れの掻き落しとかに使います。

 

第3位

電動ドライバー

先端を変えることで、ドライバーだけでなく、ドリルにもなります。

インパクトタイプがオススメです。

基本は充電タイプですが、力強さでコードタイプもありです。

 

第2位

コンベックス

一般的にはメジャーですかね。

寸法を測る事は、結構頻繁にあります。

ステンレス製で、５ｍくらいあった方が便利です。

第1位

栄えある1位は高圧洗浄器です！！

水で汚れを落とします。

一回やると病み付きです。

ケルヒャーはオプションパーツが多ので、拡張性が高くてオススメです。

 

このほかに、常備品としては、軍手、ガムテープ、ドライバー、くぎ抜き、カッターナイフ等です。

車で職務質問にあって、トランクから出てきたら、やばい物ばかりですよね(^^ゞ

確実にドロボーに間違われます！ 

 

以上、藤田が管理のときに、有ると便利だと思う、ツールランキングでした！

2010年6月9日（水）曇

我社は明日給料日なので、いま必死こいて計算している藤田です。

ボーナスの事も考えなくては・・・。(T_T)

一生懸命働いてくれるスタッフの為に頑張ります。！

 

昨日の続きみたいになりますが・・・。(^^ゞ

 

昨日のデータはいわゆる内向きな物と言えるのではないでしょうか。

外向きのデータとしては、外注費がこれに当たると思います。

 

管理費、水道光熱費、税金、工事費等は、物件を持てば、必ず発生しますよね。

このデータを取っておくのも大事だと思います。

 

管理費→家賃の何パーセントでどこまでの仕事が入っているかの比較用に。 

水道光熱費→急に増えたら水漏れや漏電又は盗電(＠_＠;)の可能性

税金→新規に物件を検討したときに目安に出来ます。

工事費→工事単価や施工面積のチェック、比較検討が容易になります。

等でしょうか・・・。

 

特に工事関係は、コストダウンに効果的だと思います。

同じ部屋なら、前に 施工した面積と同程度の施工面積かどうかをチェックするだけで、不当に高い工事費の請求を防げます。

また、単価を大体でいいので把握していけば、業者もまじめにやりますから(^^♪

 

こまめにやっておくと、いいことが有りますョ！

な〜んて、藤田はあまり出来てないので、偉そうな事は言えないのですが・・・・。

2010年6月8日（火）雨

昨日車を洗ったので、確実に雨と思ったらやっぱりでした(T_T)

奥さんには天気予報見ないの？と突っ込まれ・・・。

 

いいんです！水玉コロコロが見たかったんです！！

と意地っ張りな藤田です。

 

昨日のブログに書きました”ちょこっとリノベ”ですが、事前にやらなくてはいけない事が有ります。

 

カッコよく書くと”マーケティング”です。(*^^)v

 

自分の物件の今の入居者さんの統計って取っていますか？

 

年齢、家族構成、職業、仕事先までの距離・・・etc

賃貸借契約書から大体の事は読み取れますよね。

 

近隣の同じような間取りの物件の位置、家賃設定、構造、空室率・・・・etc

ちょっと周りを歩けば調査できます。

 

最後に入居付け会社さんへのヒアリング。

 大体これ位調べれば、物件の狙う層が見えますよね。

 

独身向け？DINKS向け？男性or女性など。

 

お部屋作りも恋愛と一緒！

相手の気持ちになるのが重要です。

2010年6月2日（水）晴

ここのところ気持ち良い晴天が続きますね。

天気が良ければサボりたくなるのは大人になっても変わりません。

こんな時、今日は休みッ遊ぼ!(^^)!って言える経済自由人になりたいと強く思う藤田です。

 

さて、ここ数日話題のi-padですがご覧になられましたか？

ちょっと触りましたが、デジタルツールにさほど興味のない藤田はへー！てなもんです。

ミニパソコンと多少違うくらいにしか理解できないんだもん・・・。

 

 こんなんじゃイケないんだろうなと思いつつ、アナログ路線からどうしても抜けきらない

おじさんな自分にキックをくれてやらないといけません。

 

最近は賃貸で部屋を決める時も店頭に行って決めるのでなく、

ネットで決めて確認に店舗に来るというようなパターンが多いようです。

 

ある調査では、webでの問い合わせが訪問回数を上回ったとか、

内見戸数が以前は7戸程度だったのが最近は4.4戸になっているなどの結果が出ています。

つまり、入居付けにもかなりデジタルツールのウエイトが増えてきており、

当然大家さんも入居サポートなどをwebで出来る様にならないと、今後は苦しくなっていくのが透けて見えます。

 

どうもパソコンは苦手でという大家さんも多いですが、苦手なら多少お金を払っても

HP等を持たないといけない時代が近づいています。

 

かくいう藤田も、ネットとメールとエクセル、ワード、会計ソフト位しか使わないので、

このHPをやっているのは勉強の一環です。

 

皆さん色々教えてくださいね〜！

2010年5月28日（金）晴

今日は下の子の1歳の誕生日です。

家族で夕飯の後に小さいですがケーキをいただきました。

本人はまだ食べれませんので、誕生日というイベントを利用してケーキを食べたかったというのはナイショです(^_^;)　

不動産を利用して安定した収入を得ることで、仕事のペースをちょっと落として家族を大事に出来ています。ありがたいです。

 

ドリカムではありませんが、大家さんにとっても”決戦は金曜日”が当てはまります。（私は思いっきりドリカム世代です！）

今年は特にワンルームなどの単身向けの入居が厳しかったので、この時期になっても藤田の物件も空きがあります。(T_T)

空室がある場合は、入居付けをお願いしている所へ電話でも良いですから金曜日に連絡してみましょう！

なぜ金曜日なのか？

これは、やはり週末にお客さんが多く来るのでその時に思い出してもらえるように印象付ける為です。

この時のコツとしては、特に電話の場合”〇〇アパートをお願いしている〇〇です”と物件名を最初に言って印象付けたほうが良いと思います。

また、あまり長くならない程度に和やかにお話しするのが悪くないと思います。声を覚えてもらえばしめたものです！ちなみに藤田はここで結構笑いを取りにいきますというか話しているうちにお笑いになっちゃうのですが・・・。

とかく空室が長く埋まらない場合は、入居付け会社さんに強く言ってしまう大家さんも多いみたいですが、入居募集のアシストを大家さんが行うみたいなスタンスでお願いしたほうが、依頼された方も物件の紹介時に気持ちよく思い出してもらえると思います。

最後は人対人です。業者さんを自分の見方に付ければ100人力と言ったところでしょうか。

 

明日は沢さんのセミナーです。

ホテルを取ってありますので、懇親会は最後まで行きます！ （＾ｖ＾）

２０１０年５月２２日（土）

今日はホームセンターのチラシを見た瞬間にダッシュ！！でした。

この時期の植栽の植え替え必須銘柄ポーチュラカが１株５８円でしたので！

即効大人買いで３パレットお買い上げ！レジで並んでいたら後ろの女性に庭一面に植えるの？なんて聞かれてしまいました。(^^;

明日は朝からガーデニングおやじです(^0^)

 

物件の共有部分に植栽がある場合は３通りの選択が有ると思います。

１：綺麗にお花などを植える。

２：砂利や化粧石材でカバーする。

3：雑草ボーボー放置プレイ！Σ(￣ロ￣lll)

ファミリータイプで駐車場が大きい物件などは、植栽もある場合が多いですよね。

この場合は1のお花を植えるがベストです！

植えている最中に通り掛かった入居者さんに御礼を言われたり、自主的にお水やりをして下さったりされる事が多く、物件に愛着を持っていただく近道の一つだと思います。

今の時期に植えれば、たいしたメンテナンスをしなくても１０月まで綺麗な花を咲かせてくれます。

その後はパンジーを植えれば５月までは持ちますので、年２回の植え替え作業で楽チン管理です。

シングルや都会の物件では、あまり植栽のスペースがない場合が多く、入居者さんもあまり関心がない場合が多いので、２の砂利じきにすることが多いです。

ポイントは、白い石を使うこと！夜などに街灯に反射して明るくなり、雰囲気もアップです。

くれぐれも３の放置プレイは無しですよ！

管理会社に維持を頼んでるんだから草取りぐらいしてくれるだろうなんてのは大家さんの勘違いです。

現実にはなかなかそこまでしてくれる管理会社は少ないですから〜！