2010年12月27日(月)晴

12月も最終週ですね〜!

年内にやらなきゃいけないことを、リストアップして、返ってやる気が出ない藤田です(T_T)

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今日は、豊橋の物件に門松の設置に行ってきました!

2010122515050000.jpg

大分、お正月を迎える感じが演出できたと思いますが、いかがですか?

設置中に、入居者さんからも、良いね〜(^^♪って言っていただけました。

 

花壇のお花も綺麗に咲いて、新年を迎える準備完了です!

2010122514350000.jpg

藤田は、まだ準備できてません(T_T)

これから、ねじり鉢巻で頑張りま〜す!

2010年12月14日(火)雨のち曇り

最近、厳しい人生修行に入っている、藤田です。

 

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早いもので、12月も中旬になりました(^^ゞ

いよいよ年末モードでしょうか?

今週から来週にかけてピ−クの忘年会は、頑張っていきましょうってところでしょうか。

藤田は、すでに新年会の予定が2件ほど・・・・。頑張ります!

 

入居についても、この時期から”すぐに入りたい”って言う入居希望者さんは、過去の経験上

あまりよいことは無いので、事実上終了〜!って感じですね。

 

今年、一年は様々な方から、入居が厳しくて・・・(T_T)ってお話が多かったように思います。

で、来年に向けて、時間の取り易いお正月に、来年の入居の山場に向けての下準備で

自己物件の近隣の相場を再調査する事

をやってみるのはいかがでしょうか?

 

常時ポロポロと入退去を繰り返して、客付け会社との意思疎通も十分な場合なら

別かもしれませんが、例えば、今回募集する部屋は、4年住んで頂いた部屋の場合、

皆さんは、どうやって募集家賃を決めていますか?

 

この様な場合で、決まんなくて・・・(T_T)とおっしゃられる方に、よくよく話を聞くと

前回の家賃と同じって答えが、ほとんどの場合返ってきます。

 

多分、この大家さんは、こう考えていらっしゃるのではないかと、いつも思うのが

”新築の時と同じ様に直したんだし、これ位もらわないと・・・”

 

残念ながら、現状でこの様な考えでは、なかなか決まらないと思います。

 

以前に比べて、部屋を綺麗に直しても、建物そのものは築年数が4年古くなってますし 

ここ数年で、基本的に家賃もデフレ傾向が有るので、値段競争力が重視されている事

を忘れてはいけません。 

 

つまり、以前と相場が違うわけで、これを無視しては決まりません。

 

勘違いしないでいただきたいのは、闇雲に、家賃を下げろといってるのでは無いと

言うことです。

入居者さん達は、そのお部屋に見合った金額を払おうとしているので、時代性や

ニーズに合わなければ、家賃を下げなくては無理だということを言いたいのです。

 

現状回復時に、何か特色を出すプチリノベをやれば、以前の家賃で借りてもらえる

可能性も充分あると思います。

適正相場を調査した上で、特色があれば、入居率が上がり、最終的には実質手取りが

増えるなんてことも・・・・。

 

取らぬ狸の皮算用にならないように、チェックと下準備が必要です! 

 

ちなみに・・・。

前回の家賃で、すぐに決まった場合は、以前の家賃が安かったのかもしれません。

2010年11月18日(木)晴

今日も寒かったですね!

年寄りには寒さがこたえます(-_-;)暑さも寒さも嫌いな藤田です!

 

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100位以内に返り咲きたい!!!

 

さて、最近は入居で困ってるという話が多いのですが・・。

実は藤田も入居には苦労しています。

このご時世、満室にするにはいろんな工夫が必要なようです。 

 

そこで、色々ちょこっとリノベをしているのですが、なかなか決まりません(;_:)

いわゆる

”入居の沸点まで達していない”

という事なのでしょうか?

 

こんな時は、原点に返るに限ります。

久しぶりにこの本を読みました。

豊橋の物件は、近くてテコ入れしやすいので、色々実践したいと思います!

後日、実践内容をアップしますね!

 

お知らせです。

J−REC静岡支部と浜松大家塾共催で、忘年会を12月11日に行います。

飛び入り参加も歓迎しますので、参加希望の方は、藤田までご連絡ください<(_ _)>

2010年11月12日(金)晴

数日間ブログをお休みしてしまいました(T_T)

ブログのアップが出来て無い時は、コンビニで事件が発生中と思って、

温かく見守っていただきたい藤田です。

 

ブログランキング下がっちゃいました

ポチッとお願いします。 

 

さて、風邪でダウンしながらもコンビニ親父をやった訳ですが、

最終の砦になる身としては、トラブルというキラーパスだけは避けたいです(;_:)

もちろん当然に、通常業務も有る訳なのでしんどくなります(T_T)

 

で、その業務の一つが、HPのブラッシュアップ作業です!

ブログを始めてから、ほぼ6か月たち、当初構築したものを、改良しようと思い

いつものように、スリ−カウントの鈴木さんに来ていただきました。

CIMG5930.jpg

こんな感じですが、一生懸命に仕事してます。

 

打合せの中で、半年前に比べると

すごい進化ですよね!

ってほめていただきました!(^◇^)

 

確かに半年前に比べると、自分でも大分進化したと思いますッ!

 

今後も精進です。

2010年10月26日(火)曇

最近、なんだかお天気がはっきりしませんね〜!

日に当てた、フカフカお布団が恋しくなってきた藤田です。

 

さて、この時期に空室が出てしまいました(T_T)

 

以前にも、ウイークポイント解消で下駄箱を置いた物件です。

 

管理会社さんと、入居募集で直した方が良い場所などを電話で相談。

まずは、下駄箱を設置する事にしましたが、問題が・・・・。

 

前回、この場所に入るサイズで、見た目にも悪くなく、安いのでIKEAを利用

したのですが、当然組み立てて、物件まで搬入しなくてはいけません。

 

最近忙しくて時間が取りにくいんんだよね〜などと、たわ言を言ってると一言!

”じゃあこっちの事務所に送り付けといてくださいよ!やっと来ますから!”

へ?(@_@;)やってくれるの!!!

 

こりゃぁ気の変わらないうちにやらないとっ!と早速発注!

ちなみここの通販サイトで購入しました(^^)v

対応もスピーディーですし、いいですよ!

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送料込みで、約1万円強です。

 

ここでポイント! 

最近いIKEAの通販が、沢山ありますが、チョットだけ注意が必要です。

売っている物に、ばらつきがあり、1店舗で無いからとあきらめないで、

他の店舗も見てみましょう!お目当ての商品があるかも知れません!

 

また、結構値段に開きがあったりするので安値をチェック!

IKEA本体が運営しているわけではないので、クレジットカードなどでの購入をして

保険をかけておいたほうがいいかもしれません。

 

というわけで、ミニテックのW君今回もヨロシクネ!

 

ブログランキング始めました!

ぽちっとお願いしますm(__)m

2010年10月12日(火)晴

今日も車のエアコンを入れて、秋じゃないんかぁ〜ぃ!と叫んだ藤田です。

明後日ぐらいから、冷えるようなので、体調管理に気を付けたいと思います(^^)/

 

さて、先日大人買いした、パンジーを労働力投入してきました(^^♪

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植え初めは、少々寂しいのですが、これでも10cm間隔です。

 

1か月もすれば、大分みられるようになります。

 

この物件は、ファミリータイプなので、この様な些細なことが大事だと

信じてやっています。

 

これで入居決まってくれ〜!

2010年10月8日(金)晴

ちょっとした拍子に、胸を強打してしまい、落ち込み気味の藤田です。

 

さて、10月も中盤になりました。

以前にも書いた様に、この時期にお花の植え替えをします。

 

昨日入っていた、ホームセンターのチラシに、パンジーの

特価が出ていましたので、早速ゲットです(^^)v

 

我が家のミッドシップカー!にて大人買い(^^♪

2010100913150000.jpg

約1株で6000円弱!

この後に、パンジーの土が有りましたので、ケチらないでゲットです。

土代約5000円で総額1万円強です。

 

後は労働力投入するのみです。

 

植え替え時期に、土まで換えると、長持ちしますよ〜!

 

今度は植え替え済みの写真をアップしますね!

2010年9月10日(金)晴

賃貸フェアのプレゼンの修正が、なかなか進まない藤田です。

パワポと格闘中!

 

さて、今年は非常に暑いせいか、ハチの被害が多数発生しているそうです。

 

昨日、何気なく物件のチェックに行ったら、発見!!!

CIMG5719.jpg

見えづらいかもしれませんが、垂れ壁の枠にハチの巣です。

 

ドラッグストアにダッシュ!して、殺虫剤ゲット!

ジェット噴射後に、ほうきで撤去しました。

 

入居者さんに被害が出なくてよかったです。

 

物件見回りでは、天井周りもチェックが重要ですね!

 

あと、やみくもにハチの巣を刺激しないようにしましょう。

刺されてはたまりませんから・・・。

 

物件管理には、危険もともないます(^^)/

2010年9月3日(金) 晴
今日は携帯から更新です。

一番最初に買った物件に空室が出たので、
新規募集に向けて、下駄箱がない!というウィークポイントを、解消しました!!

2010090314340000.jpg

イケアで確か8千円位だったと思います。
最近は通販も出来るので、プチ改修に最高です!!

ちなみに、ミニテックのW君にも手伝ってもらいました!

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ありがとうネ♪

2010年9月1日(水)晴

もう9月ですね!

子供の幼稚園が始まって、ほっとしている藤田です。

 

朝、子供を幼稚園に送っていき、妻と豊橋の喫茶店でモーニングをしていると

管理会社さんから着信・・・・。

やな予感・・・・。

 

的中です!

ガーデニングライトが壊れているとの連絡・・・・。

近くにいたので見に行くと、こんな感じで壊れたのを

管理会社さんが保護しておいてくれました。

2010080111510001.jpg

んー(T_T)

車が入れる場所でもないし、どうやって壊したんでしょう?

 

早速、保険やさんに連絡。

何とか保障対応できそうとの返事をもらえてホッ。

 

保険は大切ですね、大家になって思うのは結構使うんだーって事です。

しっかり掛けておきましょ〜!

2010年8月27日(金)晴

今日で大家検定の課題を、一段落させてしまいたい藤田です。

 

以前、部屋を移動した方がいらっしゃった部屋に、他の部屋の方から

この部屋に移動したい!との申し出がありました(@_@)

 

今の部屋より、2万円ほど家賃が上がるのですが、構わないとの事なので

早く原状回復工事をしなくてはいけません。

 

この部屋は、仕上げる方向性を悩んでいたのですが、入居者さんが決まれば

その方のお好みでコーディネートしても良いと、管理会社さんと

お話してきました。

 

しかし・・・。

退去ではないので、問題ないっちゃ無いんですが、新規の入居者さんが決まらない(T_T)

まあ、リノベの程度の問題も把握しているので、しょうがないんですけど・・・。

 

なんだか

モグラたたきしているみたいです(T_T)

入居促進は難しいですね!

頑張りま〜す。

2010年8月20日(金)猛暑

昨日やるつもりだった課題を、娘につられて寝てしまい、出来なかった事を

プチ後悔している藤田です。

早くやっつけて、楽になりたいです。

 

さて、以前ガーデニングおやじになってから、約3ヶ月が経ちました!

ビフォーアフターで、お見せしたいと思います。

 

植えた直後の感じはこんな感じ

建物脇部分

CIMG5383.jpg

駐車場部分 

CIMG5386.jpg

でしたが、3ヶ月経つとこんな感じになります(^^♪

建物脇部分(すいません掃除の前に写真とって)

2010080111510002.jpg

駐車場部分 

2010080111510004.jpg

結構綺麗に咲いているでしょ(^^♪

 

この間ほとんど手間を掛けていません。

建物の北側で、日が当たらなくても、この程度は大きくなります。

日が当たるところなら、下側の写真のように、さらによく咲きます。

 

費用としては、お花が4000円分位、作業時間が2時間弱ですので、

時給換算で約5000円程度、総額で1万円以下なので、お手軽DIYではないでしょうか。

 

次回は10月に入ってから、パンジーを植えれば、春先まで持ちますから

植栽の植え替えは、年に2回で済みます。

 

手間いらずで楽ですよ〜!

2010年8月18日(水)猛暑

車から降りたら、眼鏡が曇りました!暑さにうんざりの藤田です。

汗かき番長は、タオルで無いと対応できません。(T_T)

 

あまりにも熱かったので(こう書きたい位に)、外に出ないで出来る仕事を考えました。

・・・整いました!じゃ無い(^^♪ 有りました内職が!

 

入居促進グッズのウェルカムバスケット作りです。

空室の内覧時に

   気が利く入居者さん思いの大家

                                 の演出用グッズの一つです。

単身者向けの部屋の物がこれです。

2010010214430002kai.jpg

ダ〇ソー他で、総額300円ぐらい

かご、トイレットペーパー、ティッシュペーパー、食器洗い洗剤、スポンジ、トイレクリーナー

 

ファミリータイプの物がこれです。

2010010214430000kai.jpg

これも、ダ〇ソー他で、総額400円ぐらい

かごがバケツに、トイレットペーパーが2個に、ラップを追加 して有ります。

 

これで、内覧時に他の物件と差別化出切れば安い物です。

2010年8月17日(火)酷暑

今朝、近所でトンボを見て、秋やな〜と思ったのですが、昼間の酷暑で

溶けそうになって、まだ夏だ!と再認識した藤田です。

汗かき番長も、ここまで暑いと、みんな汗だくなので目立たないで済むと勘違い中(^^ゞ

 

さて、先日ミニミニの店長さんに来社頂いた時に、別地域のミニミニも紹介して頂き(^^♪

そのミニミニさんに本日、来社いただきました。

藤田が日にちを勘違いして、ご迷惑をお掛けしてしまいました。ゴメンナサイ<(_ _)>

 

来てもらっておきながら、話をするだけと言うあつかましさにチョット気が引けましたが、

そうコロコロ管理会社を変えるわけにも行かないのを、ご理解いただけたつもりなので

内心ホッとした次第です。

 

まあ、管理会社を変えなくても、客付け会社としてのお付き合いをさせていただければ

良いのですから、コネを作っておくのは良い事だと思います。

特に、紹介と言う形でコネを作るのは、一見で始めるより早く結果を出しやすいと思います。

 

ミニミニの美人営業のFさん!今度顔出しますから、やさしくしてね(*^^)v

 

その後も、退去が出そうな物件の客付け会社や、管理会社にお邪魔して(^^ゞ営業!

次回のリニューアルの方向性等をお話してきました。

 

まだ、特に動く必要の無い時でも、営業は大事ですよ!

まずは顔を覚えてもらわないと!

2010年8月13日(金)晴

車でラジオを流していたら、ムフフと一人でにやけてしまい、怪しい人になった藤田です。

にやけた理由は、最後で・・・。

 

今日は、この4月に購入した物件の、エレベーターの点検に立ち会ってきました。

CIMG5482.jpg

普段は立ち会わないのですが、この物件は過去にあまり手入れをされていなかった様なので

藤田がオーナーになってから、一度リセットするつもりで、点検してもらっているので、一回

営業さんで無く、直接工事をしてくれる方にお話を聞く為に行って来ました。

普段は見れない、制御盤の中やロープの耐久性など面白いお話が、いろいろ聞けました(^^♪

指を指している所が、インバーター 交換すると90万円位の工事(@_@;)だそうです・・・。

CIMG5483.jpg

ちょっとお邪魔だったかもしれませんが、そこは差し入れのジュースで勘弁してもらって(^^ゞ

約30分位色々教えてもらいました。

以前から営業さんに、インバーターはそろそろ交換時期が近づいていますとは言われていたんですが

工事の立場的には、ロープの交換のほうが優先かもと言う判断でした。

で、ロープの交換はいくらかと言いますと、40万円位だそうで(・_・;)

月々の修繕積立金割合を上げなくてはいけないかも知れません・・・。

暑い中でしたが、直接大家さんと話せたのは、工事の方にとっても安心だったらしく

工事中に気を付けても起きてしまうトラブルなど、面白いお話も一杯でした!

さて、冒頭のにやけてしまった理由ですが、これです!

最初は、ただ”ボサノバか〜おっしゃれー”くらいでしたが、ふと耳に残るフレーズ

”ば〜かボンボン”って、はぁ〜?

フレンチポップのおねーチャンが、

          アニメのカバーを歌ってる!!!(*_*;

世の中びっくりするほど、面白いです!

2010年8月10日(火)雨のち曇

今日はコンビニの給料日なので、ちゃんと出来てるはずですが、

なんとなく、そわそわしてしまう藤田です。

 

今日は、先日異動された部屋の確認に行ってきました。

 

以前の大家さんの時からの入居者さんで、色々な経緯が有るので

原状回復費用は、請求なしです。

なので、本来は立ち会うはずの退去立会いも、出席しませんでした。

 

結構綺麗に片付けていってくれました。

 

玄関を入ると収納付の廊下

CIMG5471kai.jpg

オープンキッチンの有るリビング

   床はコルクタイルの仕上げ。

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リビングのサッシは折戸タイプで全開できます。

   ちょっと広めなバルコニーに続いています。

CIMG5466.jpg

反対側が寝室やサニタリー関係です。

   収納が沢山あります。

CIMG5464.jpg

キッチンも分譲マンション仕様のグレード

   カッティングシートで化粧直しでしょうか。

CIMG5468.jpg

問題なのはちらほら見える収納部分

CIMG5469.jpg

藤色と言うか紫と言うかピンクと言うか難しいのですが・・・・。

ここは塗装で塗り直しでしょうね(T_T)

 

こうして各部を見直して、照明部分は電球を交換するために仕様を確認し

クロスなどのイメージを膨らませます。

 

こういう時に、基本的な工事単価を持ってると、改修金額のイメージを掴みやすく

業者さんとも打合せしやすいですよ〜(^^♪

2010年8月5(木)晴

子供のプールに付き合って、日焼けしたせいか、

だんだん怪しい風体になってきた藤田です。

 

最近、やる事が増えて、自分自身でも上手く廻って無いなと感じつつあります。

 

こんなときは、本を読んで解決策を見つけるのを、藤田は趣味にしています。

 

最近ではないですが 、レバレッジシリーズでベストセラーになった泉正人さんの

本を本棚から引っ張り出してきて、もう一度ナナメ読みしました。 

内容としては、え〜っと、仕組みを作れば仕事も上手く行くです(^^ゞ

仕組みさえ作れば、考えなくても物事(仕事)をこなす事が出来そうです。

 

不動産でも、一日のうちで数分でも毎日考える時間を作ると良いと、藤田も思います。

 

藤田の場合、それ以前に、一人で自由になる時間を捻出しなければならないという

問題を抱えているのですが・・・・。

 

皆さん頑張りましょ!(^^)!

2010年8月4日(水)晴

セミの鳴き声で目が覚めました!

あまりにうるさかったので、窓を見ると網戸にセミがくっついて鳴いていました。

まったく人騒がせなセミです!天罰に子供の水鉄砲で撃ってやりました!

結構本格的なやつでしたので、一瞬地面に落ちて気絶したようです。

なんだか気分爽快になった藤田です!

 

今日は、静岡からわざわざ、管理をお願いしている、ミニミニの店長さんに来社いただきました。

気を使っていただいて、ありがたいことです。

 

現状、お願いしている、静岡の物件は特に問題ないので、今後の方針などのお話が中心です。

 

ちょっと離れている物件ですので、管理会社さんの意見も重要な情報です。

信頼できる、業者さんと付き合えば、無駄な作業も減り効率アップですね!

 

なかなか、自分の思うように動いてくれる業者さんは見つからないので、こうして欲しい等の

要望をぶつけて、上手く信頼関係を作り上げたい物です。

 

今日はこれから、情報交換という名の暑気払いです!

妻の視線が背中に沢山刺さっていますが、いってきま〜す!

2010年7月30日(金)晴

大家検定のワークショップで、参加する人達がどこまで出来ているか

ドキドキの藤田です。

 

さて、昨日退去の連絡をもらったのですが、最終的には退去しないで済みました。

 

何をしたかといいますと、退去理由を管理会社さんに聞いてもらい、

 入居者さんのニーズに答えただけです。

 

退去の連絡・・・いやですよね(T_T)

でも、管理会社さんにどうして退去するのかを、しっかり聞いてもらう様に

お願いしておきましょう!

 

納得行かない場合は、もう一度本当の理由を聞いてもらうか、

必殺技で、直接本人に聞いちゃいましょう!

 

今回は、ちょっと家賃負担がきつくなったとのこと・・・。

たまたま、同じマンション内で安い部屋が空いていたので、敷金等の

スライドを提案して、退去を食い止めました(^^♪

 

勇気を持って退去理由を聞けば、この様に対応できる場合も有りますので

退去の連絡をもらったら、退去理由を聞いちゃいましょう!

2010年7月29日(木)雨

朝方の雨音で目を覚ましました。

現場監督時代の癖が、まだ抜けきらない藤田です。

 

昨日は、暑気払い楽しませていただきました!

業者さんには色々気を使って頂き、恐縮です。有難うございました。

 

さて、久しぶりの雨ですが、雨が降った時の作業候補No1が高圧洗浄です。

一度やると病みつきになる程の効果が有るのですが、水しぶきが飛びまくります!

共用部分の洗浄には気を使うので、藤田は雨の日作業に決めています。

 

今回は新兵器投入なので、ちょっとルンルン気分です!(^^)!

新兵器はコレです!

CIMG5420.jpg

これで、しぶきが飛ばないようなら、晴れた日も作業が出来るのでは?という魂胆です。

作業前はこんな感じ

CIMG5421.jpg

結構汚れてますね(^^ゞ

作業中およびしぶきの具合

CIMG5425.jpg

しぶきが飛び散らないのは好印象!

CIMG5426.jpg

作業をしても隣まで飛び散ってません!(^^)!

作業終了!きれいになりました。

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結果として、晴れの日の作業も出来るとの評価を下しました!

高圧洗浄機は、そんなに高くないので、皆さんに導入を激しく勧めます!

 ポチッとお願いします<(_ _)>

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