2010年12月14日(火)雨のち曇り
最近、厳しい人生修行に入っている、藤田です。
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早いもので、12月も中旬になりました(^^ゞ
いよいよ年末モードでしょうか?
今週から来週にかけてピ−クの忘年会は、頑張っていきましょうってところでしょうか。
藤田は、すでに新年会の予定が2件ほど・・・・。頑張ります!
入居についても、この時期から”すぐに入りたい”って言う入居希望者さんは、過去の経験上
あまりよいことは無いので、事実上終了〜!って感じですね。
今年、一年は様々な方から、入居が厳しくて・・・(T_T)ってお話が多かったように思います。
で、来年に向けて、時間の取り易いお正月に、来年の入居の山場に向けての下準備で
自己物件の近隣の相場を再調査する事
をやってみるのはいかがでしょうか?
常時ポロポロと入退去を繰り返して、客付け会社との意思疎通も十分な場合なら
別かもしれませんが、例えば、今回募集する部屋は、4年住んで頂いた部屋の場合、
皆さんは、どうやって募集家賃を決めていますか?
この様な場合で、決まんなくて・・・(T_T)とおっしゃられる方に、よくよく話を聞くと
前回の家賃と同じって答えが、ほとんどの場合返ってきます。
多分、この大家さんは、こう考えていらっしゃるのではないかと、いつも思うのが
”新築の時と同じ様に直したんだし、これ位もらわないと・・・”
残念ながら、現状でこの様な考えでは、なかなか決まらないと思います。
以前に比べて、部屋を綺麗に直しても、建物そのものは築年数が4年古くなってますし
ここ数年で、基本的に家賃もデフレ傾向が有るので、値段競争力が重視されている事
を忘れてはいけません。
つまり、以前と相場が違うわけで、これを無視しては決まりません。
勘違いしないでいただきたいのは、闇雲に、家賃を下げろといってるのでは無いと
言うことです。
入居者さん達は、そのお部屋に見合った金額を払おうとしているので、時代性や
ニーズに合わなければ、家賃を下げなくては無理だということを言いたいのです。
現状回復時に、何か特色を出すプチリノベをやれば、以前の家賃で借りてもらえる
可能性も充分あると思います。
適正相場を調査した上で、特色があれば、入居率が上がり、最終的には実質手取りが
増えるなんてことも・・・・。
取らぬ狸の皮算用にならないように、チェックと下準備が必要です!
ちなみに・・・。
前回の家賃で、すぐに決まった場合は、以前の家賃が安かったのかもしれません。
2010年11月18日(木)晴
今日も寒かったですね!
年寄りには寒さがこたえます(-_-;)暑さも寒さも嫌いな藤田です!
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100位以内に返り咲きたい!!!
さて、最近は入居で困ってるという話が多いのですが・・。
実は藤田も入居には苦労しています。
このご時世、満室にするにはいろんな工夫が必要なようです。
そこで、色々ちょこっとリノベをしているのですが、なかなか決まりません(;_:)
いわゆる
”入居の沸点まで達していない”
という事なのでしょうか?
こんな時は、原点に返るに限ります。
久しぶりにこの本を読みました。
豊橋の物件は、近くてテコ入れしやすいので、色々実践したいと思います!
後日、実践内容をアップしますね!
お知らせです。
J−REC静岡支部と浜松大家塾共催で、忘年会を12月11日に行います。
飛び入り参加も歓迎しますので、参加希望の方は、藤田までご連絡ください<(_ _)>
2010年11月12日(金)晴
数日間ブログをお休みしてしまいました(T_T)
ブログのアップが出来て無い時は、コンビニで事件が発生中と思って、
温かく見守っていただきたい藤田です。
ブログランキング下がっちゃいました
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さて、風邪でダウンしながらもコンビニ親父をやった訳ですが、
最終の砦になる身としては、トラブルというキラーパスだけは避けたいです(;_:)
もちろん当然に、通常業務も有る訳なのでしんどくなります(T_T)
で、その業務の一つが、HPのブラッシュアップ作業です!
ブログを始めてから、ほぼ6か月たち、当初構築したものを、改良しようと思い
いつものように、スリ−カウントの鈴木さんに来ていただきました。
こんな感じですが、一生懸命に仕事してます。
打合せの中で、半年前に比べると
すごい進化ですよね!
ってほめていただきました!(^◇^)
確かに半年前に比べると、自分でも大分進化したと思いますッ!
今後も精進です。
2010年10月26日(火)曇
最近、なんだかお天気がはっきりしませんね〜!
日に当てた、フカフカお布団が恋しくなってきた藤田です。
さて、この時期に空室が出てしまいました(T_T)
以前にも、ウイークポイント解消で下駄箱を置いた物件です。
管理会社さんと、入居募集で直した方が良い場所などを電話で相談。
まずは、下駄箱を設置する事にしましたが、問題が・・・・。
前回、この場所に入るサイズで、見た目にも悪くなく、安いのでIKEAを利用
したのですが、当然組み立てて、物件まで搬入しなくてはいけません。
最近忙しくて時間が取りにくいんんだよね〜などと、たわ言を言ってると一言!
”じゃあこっちの事務所に送り付けといてくださいよ!やっと来ますから!”
へ?(@_@;)やってくれるの!!!
こりゃぁ気の変わらないうちにやらないとっ!と早速発注!
ちなみここの通販サイトで購入しました(^^)v
対応もスピーディーですし、いいですよ!
送料込みで、約1万円強です。
ここでポイント!
最近いIKEAの通販が、沢山ありますが、チョットだけ注意が必要です。
売っている物に、ばらつきがあり、1店舗で無いからとあきらめないで、
他の店舗も見てみましょう!お目当ての商品があるかも知れません!
また、結構値段に開きがあったりするので安値をチェック!
IKEA本体が運営しているわけではないので、クレジットカードなどでの購入をして
保険をかけておいたほうがいいかもしれません。
というわけで、ミニテックのW君今回もヨロシクネ!
ブログランキング始めました!
ぽちっとお願いしますm(__)m
2010年10月12日(火)晴
今日も車のエアコンを入れて、秋じゃないんかぁ〜ぃ!と叫んだ藤田です。
明後日ぐらいから、冷えるようなので、体調管理に気を付けたいと思います(^^)/
さて、先日大人買いした、パンジーを労働力投入してきました(^^♪
植え初めは、少々寂しいのですが、これでも10cm間隔です。
1か月もすれば、大分みられるようになります。
この物件は、ファミリータイプなので、この様な些細なことが大事だと
信じてやっています。
これで入居決まってくれ〜!
2010年10月8日(金)晴
ちょっとした拍子に、胸を強打してしまい、落ち込み気味の藤田です。
さて、10月も中盤になりました。
以前にも書いた様に、この時期にお花の植え替えをします。
昨日入っていた、ホームセンターのチラシに、パンジーの
特価が出ていましたので、早速ゲットです(^^)v
我が家のミッドシップカー!にて大人買い(^^♪
約1株で6000円弱!
この後に、パンジーの土が有りましたので、ケチらないでゲットです。
土代約5000円で総額1万円強です。
後は労働力投入するのみです。
植え替え時期に、土まで換えると、長持ちしますよ〜!
今度は植え替え済みの写真をアップしますね!
2010年9月10日(金)晴
賃貸フェアのプレゼンの修正が、なかなか進まない藤田です。
パワポと格闘中!
さて、今年は非常に暑いせいか、ハチの被害が多数発生しているそうです。
昨日、何気なく物件のチェックに行ったら、発見!!!
見えづらいかもしれませんが、垂れ壁の枠にハチの巣です。
ドラッグストアにダッシュ!して、殺虫剤ゲット!
ジェット噴射後に、ほうきで撤去しました。
入居者さんに被害が出なくてよかったです。
物件見回りでは、天井周りもチェックが重要ですね!
あと、やみくもにハチの巣を刺激しないようにしましょう。
刺されてはたまりませんから・・・。
物件管理には、危険もともないます(^^)/
2010年9月3日(金) 晴
今日は携帯から更新です。
一番最初に買った物件に空室が出たので、
新規募集に向けて、下駄箱がない!というウィークポイントを、解消しました!!
イケアで確か8千円位だったと思います。
最近は通販も出来るので、プチ改修に最高です!!
ちなみに、ミニテックのW君にも手伝ってもらいました!
ありがとうネ♪
2010年9月1日(水)晴
もう9月ですね!
子供の幼稚園が始まって、ほっとしている藤田です。
朝、子供を幼稚園に送っていき、妻と豊橋の喫茶店でモーニングをしていると
管理会社さんから着信・・・・。
やな予感・・・・。
的中です!
ガーデニングライトが壊れているとの連絡・・・・。
近くにいたので見に行くと、こんな感じで壊れたのを
管理会社さんが保護しておいてくれました。
んー(T_T)
車が入れる場所でもないし、どうやって壊したんでしょう?
早速、保険やさんに連絡。
何とか保障対応できそうとの返事をもらえてホッ。
保険は大切ですね、大家になって思うのは結構使うんだーって事です。
しっかり掛けておきましょ〜!
2010年8月27日(金)晴
今日で大家検定の課題を、一段落させてしまいたい藤田です。
以前、部屋を移動した方がいらっしゃった部屋に、他の部屋の方から
この部屋に移動したい!との申し出がありました(@_@)
今の部屋より、2万円ほど家賃が上がるのですが、構わないとの事なので
早く原状回復工事をしなくてはいけません。
この部屋は、仕上げる方向性を悩んでいたのですが、入居者さんが決まれば
その方のお好みでコーディネートしても良いと、管理会社さんと
お話してきました。
しかし・・・。
退去ではないので、問題ないっちゃ無いんですが、新規の入居者さんが決まらない(T_T)
まあ、リノベの程度の問題も把握しているので、しょうがないんですけど・・・。
なんだか
モグラたたきしているみたいです(T_T)
入居促進は難しいですね!
頑張りま〜す。
2010年8月20日(金)猛暑
昨日やるつもりだった課題を、娘につられて寝てしまい、出来なかった事を
プチ後悔している藤田です。
早くやっつけて、楽になりたいです。
さて、以前ガーデニングおやじになってから、約3ヶ月が経ちました!
ビフォーアフターで、お見せしたいと思います。
植えた直後の感じはこんな感じ
建物脇部分
駐車場部分
でしたが、3ヶ月経つとこんな感じになります(^^♪
建物脇部分(すいません掃除の前に写真とって)
駐車場部分
結構綺麗に咲いているでしょ(^^♪
この間ほとんど手間を掛けていません。
建物の北側で、日が当たらなくても、この程度は大きくなります。
日が当たるところなら、下側の写真のように、さらによく咲きます。
費用としては、お花が4000円分位、作業時間が2時間弱ですので、
時給換算で約5000円程度、総額で1万円以下なので、お手軽DIYではないでしょうか。
次回は10月に入ってから、パンジーを植えれば、春先まで持ちますから
植栽の植え替えは、年に2回で済みます。
手間いらずで楽ですよ〜!
2010年8月18日(水)猛暑
車から降りたら、眼鏡が曇りました!暑さにうんざりの藤田です。
汗かき番長は、タオルで無いと対応できません。(T_T)
あまりにも熱かったので(こう書きたい位に)、外に出ないで出来る仕事を考えました。
・・・整いました!じゃ無い(^^♪ 有りました内職が!
入居促進グッズのウェルカムバスケット作りです。
空室の内覧時に
気が利く入居者さん思いの大家
の演出用グッズの一つです。
単身者向けの部屋の物がこれです。
ダ〇ソー他で、総額300円ぐらい
かご、トイレットペーパー、ティッシュペーパー、食器洗い洗剤、スポンジ、トイレクリーナー
ファミリータイプの物がこれです。
これも、ダ〇ソー他で、総額400円ぐらい
かごがバケツに、トイレットペーパーが2個に、ラップを追加 して有ります。
これで、内覧時に他の物件と差別化出切れば安い物です。
2010年8月17日(火)酷暑
今朝、近所でトンボを見て、秋やな〜と思ったのですが、昼間の酷暑で
溶けそうになって、まだ夏だ!と再認識した藤田です。
汗かき番長も、ここまで暑いと、みんな汗だくなので目立たないで済むと勘違い中(^^ゞ
さて、先日ミニミニの店長さんに来社頂いた時に、別地域のミニミニも紹介して頂き(^^♪
そのミニミニさんに本日、来社いただきました。
藤田が日にちを勘違いして、ご迷惑をお掛けしてしまいました。ゴメンナサイ<(_ _)>
来てもらっておきながら、話をするだけと言うあつかましさにチョット気が引けましたが、
そうコロコロ管理会社を変えるわけにも行かないのを、ご理解いただけたつもりなので
内心ホッとした次第です。
まあ、管理会社を変えなくても、客付け会社としてのお付き合いをさせていただければ
良いのですから、コネを作っておくのは良い事だと思います。
特に、紹介と言う形でコネを作るのは、一見で始めるより早く結果を出しやすいと思います。
ミニミニの美人営業のFさん!今度顔出しますから、やさしくしてね(*^^)v
その後も、退去が出そうな物件の客付け会社や、管理会社にお邪魔して(^^ゞ営業!
次回のリニューアルの方向性等をお話してきました。
まだ、特に動く必要の無い時でも、営業は大事ですよ!
まずは顔を覚えてもらわないと!
2010年8月13日(金)晴
車でラジオを流していたら、ムフフと一人でにやけてしまい、怪しい人になった藤田です。
にやけた理由は、最後で・・・。
今日は、この4月に購入した物件の、エレベーターの点検に立ち会ってきました。
普段は立ち会わないのですが、この物件は過去にあまり手入れをされていなかった様なので
藤田がオーナーになってから、一度リセットするつもりで、点検してもらっているので、一回
営業さんで無く、直接工事をしてくれる方にお話を聞く為に行って来ました。
普段は見れない、制御盤の中やロープの耐久性など面白いお話が、いろいろ聞けました(^^♪
指を指している所が、インバーター 交換すると90万円位の工事(@_@;)だそうです・・・。
ちょっとお邪魔だったかもしれませんが、そこは差し入れのジュースで勘弁してもらって(^^ゞ
約30分位色々教えてもらいました。
以前から営業さんに、インバーターはそろそろ交換時期が近づいていますとは言われていたんですが
工事の立場的には、ロープの交換のほうが優先かもと言う判断でした。
で、ロープの交換はいくらかと言いますと、40万円位だそうで(・_・;)
月々の修繕積立金割合を上げなくてはいけないかも知れません・・・。
暑い中でしたが、直接大家さんと話せたのは、工事の方にとっても安心だったらしく
工事中に気を付けても起きてしまうトラブルなど、面白いお話も一杯でした!
さて、冒頭のにやけてしまった理由ですが、これです!
最初は、ただ”ボサノバか〜おっしゃれー”くらいでしたが、ふと耳に残るフレーズ
”ば〜かボンボン”って、はぁ〜?
フレンチポップのおねーチャンが、
アニメのカバーを歌ってる!!!(*_*;
世の中びっくりするほど、面白いです!
2010年8月10日(火)雨のち曇
今日はコンビニの給料日なので、ちゃんと出来てるはずですが、
なんとなく、そわそわしてしまう藤田です。
今日は、先日異動された部屋の確認に行ってきました。
以前の大家さんの時からの入居者さんで、色々な経緯が有るので
原状回復費用は、請求なしです。
なので、本来は立ち会うはずの退去立会いも、出席しませんでした。
結構綺麗に片付けていってくれました。
玄関を入ると収納付の廊下
オープンキッチンの有るリビング
床はコルクタイルの仕上げ。
リビングのサッシは折戸タイプで全開できます。
ちょっと広めなバルコニーに続いています。
反対側が寝室やサニタリー関係です。
収納が沢山あります。
キッチンも分譲マンション仕様のグレード
カッティングシートで化粧直しでしょうか。
問題なのはちらほら見える収納部分
藤色と言うか紫と言うかピンクと言うか難しいのですが・・・・。
ここは塗装で塗り直しでしょうね(T_T)
こうして各部を見直して、照明部分は電球を交換するために仕様を確認し
クロスなどのイメージを膨らませます。
こういう時に、基本的な工事単価を持ってると、改修金額のイメージを掴みやすく
業者さんとも打合せしやすいですよ〜(^^♪
2010年8月5(木)晴
子供のプールに付き合って、日焼けしたせいか、
だんだん怪しい風体になってきた藤田です。
最近、やる事が増えて、自分自身でも上手く廻って無いなと感じつつあります。
こんなときは、本を読んで解決策を見つけるのを、藤田は趣味にしています。
最近ではないですが 、レバレッジシリーズでベストセラーになった泉正人さんの
本を本棚から引っ張り出してきて、もう一度ナナメ読みしました。
内容としては、え〜っと、仕組みを作れば仕事も上手く行くです(^^ゞ
仕組みさえ作れば、考えなくても物事(仕事)をこなす事が出来そうです。
不動産でも、一日のうちで数分でも毎日考える時間を作ると良いと、藤田も思います。
藤田の場合、それ以前に、一人で自由になる時間を捻出しなければならないという
問題を抱えているのですが・・・・。
皆さん頑張りましょ!(^^)!
2010年8月4日(水)晴
セミの鳴き声で目が覚めました!
あまりにうるさかったので、窓を見ると網戸にセミがくっついて鳴いていました。
まったく人騒がせなセミです!天罰に子供の水鉄砲で撃ってやりました!
結構本格的なやつでしたので、一瞬地面に落ちて気絶したようです。
なんだか気分爽快になった藤田です!
今日は、静岡からわざわざ、管理をお願いしている、ミニミニの店長さんに来社いただきました。
気を使っていただいて、ありがたいことです。
現状、お願いしている、静岡の物件は特に問題ないので、今後の方針などのお話が中心です。
ちょっと離れている物件ですので、管理会社さんの意見も重要な情報です。
信頼できる、業者さんと付き合えば、無駄な作業も減り効率アップですね!
なかなか、自分の思うように動いてくれる業者さんは見つからないので、こうして欲しい等の
要望をぶつけて、上手く信頼関係を作り上げたい物です。
今日はこれから、情報交換という名の暑気払いです!
妻の視線が背中に沢山刺さっていますが、いってきま〜す!
2010年7月30日(金)晴
大家検定のワークショップで、参加する人達がどこまで出来ているか
ドキドキの藤田です。
さて、昨日退去の連絡をもらったのですが、最終的には退去しないで済みました。
何をしたかといいますと、退去理由を管理会社さんに聞いてもらい、
入居者さんのニーズに答えただけです。
退去の連絡・・・いやですよね(T_T)
でも、管理会社さんにどうして退去するのかを、しっかり聞いてもらう様に
お願いしておきましょう!
納得行かない場合は、もう一度本当の理由を聞いてもらうか、
必殺技で、直接本人に聞いちゃいましょう!
今回は、ちょっと家賃負担がきつくなったとのこと・・・。
たまたま、同じマンション内で安い部屋が空いていたので、敷金等の
スライドを提案して、退去を食い止めました(^^♪
勇気を持って退去理由を聞けば、この様に対応できる場合も有りますので
退去の連絡をもらったら、退去理由を聞いちゃいましょう!
2010年7月29日(木)雨
朝方の雨音で目を覚ましました。
現場監督時代の癖が、まだ抜けきらない藤田です。
昨日は、暑気払い楽しませていただきました!
業者さんには色々気を使って頂き、恐縮です。有難うございました。
さて、久しぶりの雨ですが、雨が降った時の作業候補No1が高圧洗浄です。
一度やると病みつきになる程の効果が有るのですが、水しぶきが飛びまくります!
共用部分の洗浄には気を使うので、藤田は雨の日作業に決めています。
今回は新兵器投入なので、ちょっとルンルン気分です!(^^)!
新兵器はコレです!
これで、しぶきが飛ばないようなら、晴れた日も作業が出来るのでは?という魂胆です。
作業前はこんな感じ
結構汚れてますね(^^ゞ
作業中およびしぶきの具合
しぶきが飛び散らないのは好印象!
作業をしても隣まで飛び散ってません!(^^)!
作業終了!きれいになりました。
結果として、晴れの日の作業も出来るとの評価を下しました!
高圧洗浄機は、そんなに高くないので、皆さんに導入を激しく勧めます!