2010年6月8日（火）雨

昨日車を洗ったので、確実に雨と思ったらやっぱりでした(T_T)

奥さんには天気予報見ないの？と突っ込まれ・・・。

 

いいんです！水玉コロコロが見たかったんです！！

と意地っ張りな藤田です。

 

昨日のブログに書きました”ちょこっとリノベ”ですが、事前にやらなくてはいけない事が有ります。

 

カッコよく書くと”マーケティング”です。(*^^)v

 

自分の物件の今の入居者さんの統計って取っていますか？

 

年齢、家族構成、職業、仕事先までの距離・・・etc

賃貸借契約書から大体の事は読み取れますよね。

 

近隣の同じような間取りの物件の位置、家賃設定、構造、空室率・・・・etc

ちょっと周りを歩けば調査できます。

 

最後に入居付け会社さんへのヒアリング。

 大体これ位調べれば、物件の狙う層が見えますよね。

 

独身向け？DINKS向け？男性or女性など。

 

お部屋作りも恋愛と一緒！

相手の気持ちになるのが重要です。

2010年6月7日（月）曇

ここ数日カラッと晴れていたのですが、曇ると湿度が高く、梅雨が近く感じられますね。

雨の日に車の中から、フロントガラスを流れる水玉を見るのが好き(^.^)

なんて言ったら、暗〜！と思われちゃいますか？

 

入居のテコ入れをしている物件で、退去の連絡をもらいブルーな藤田です。(;_;

 

以前のブログに書いたように、ポジティブシンキングで行きます。

ん〜 ！新しく考えたコーディネートを試せる部屋が増えたとしよう！

 

今回の退去予定の部屋は、22㎡程度の1Ｋです。

いじれる場所は少ないので、カラーコーディネートで勝負です。

この作戦を別名”色仕掛作戦”と呼んでいます(*^^)v

 

どうせ原状回復をやるのですから、ここで一工夫です。

 

クロスの値段はいわゆるグレードで変わります。

 単色だからとか柄物だからとかで値段が変わるわけじゃないんです！

 

金額も㎡あたり200円程度しか変わりませんので、安心してやっちゃってください。

アクセントクロスに使う程度なら、普通は10〜20㎡程度です。

大体2000円〜4000円位！本当に微々たる増額でしかありません。

 

リフォームをお願いする会社で、サンプルを見せて頂くと面白いですよ！!(^^)!

 

この時に選ぶクロスですが、結構チャレンジしても良いと藤田は最近考えています。

まあチャレンジといっても業者さんと相談して頂いてからですが・・・。

 

シングルルームなどは特にですが、入居者さんは一生その部屋で過ごすわけでは無いはずですよね？

つまり、一時的な居場所というわけです。

飽きたらほかの部屋でも探すか・・・ってな感じで住み替えられるメリットが賃貸には有ります。

ですから、多少失敗したと思っても、次の時違う仕様にすれば良いだけです。

 

部屋探しの時に、オ！＼(◎o◎)／！っていうインパクトがないと選んでもらう理由が減ってしまいます。

 

原状回復にちょこっと冒険するだけで、一味違う部屋になります。

こんな感じて、気軽に”ちょこっとリノベ”しましょ〜!(^^)!

2010年6月5日（土）晴

鳩山元首相　びっくりしましたよね。

 

政権交代前に、自民への不満　民主での不安なんて言われていましたけど・・・。

案の定です、菅さんになっても期待できそうに有りません。

 

鳩山さん、きっと相手の気持ちになれる良い人なんでしょうね～！

政治家というか首相に向いてないだけで・・・・。

 

無責任に政権を放り出したなんてマスコミは言っていますが、何時までやるんだ的な批判ばかりしておいて、
辞職したらまだ止める時期でなかったなどの意見、無責任なマスコミ＆世論です。皆反省したほうがいいです。

 

国を良くしようなんて言う政治家さんばかりですが、選挙での保身ばかりが目立ち、
選挙に勝って国に自分の給料を出してもらうのに必死で、国益なんて関係なさそうです。

 

首相の短期間の交代も流行でしょうか・・・。

 

なんかシステムを変えないと国際信用力が低下し、最終的には日本が本当にダメな貧乏な国になりそうで怖いです。

政治は将来の豊かさ（国益）誘導団体であることを国民は忘れている又は知らないのかもしれません・・・。

国にたかっていても良いことは有りません。

 

最近この本を読んでいるからでしょうか。良書だと思います。

なんだか硬くなってしまいました・・・・。柄じゃあないですね。

 

我が家は、藤田が旗振り役、奥さんが影のフィクサー＆金庫番なので、よく”私が鳩山で妻が小沢”なんて
言ってうけを取っていましたが、他の表現方法をまた探さなくてはいけません・・・。めんどくさいな〜！ 

 

さて、気分を変えて本日のタイトルです。

 

先日、出版会社の方とお話する機会があり、確かにな〜と感じてしまいました。

最近、収益不動産の本の出版が減っているそうです。

何でも目新しい切り口が無く、とりあえず不動産投資手法は出尽くした感があるとの事でした。

 

確かに色々な手法がありますし流行りましたよね、サラリーマンが〜とか競売〜とかｘ
フルローンを引いて〜とか・・・。

 

でも、不動産投資についての流行ってあまり必要ないんではないかと藤田は考えます。

特にインカムゲインを主としていればキャピタルゲイン狙いより安定しています。

 

地主会社は長らく生き残り、デベロッパーは潰れる為に有るんじゃあないかと思われるほど

多くの会社は短命に終わっているのは歴史が証明済みです。

 

不動産に一度手をつけたら長いスパンで物事を捉えなくてはいけないわけで、

そこに流行は必要ないのではないかと思っています。

 

景気の良い時にお金を蓄え、不景気に安く物件を買い、安定した経営をする。

この単純なスキームで十分じゃあないでしょうかね〜！

2010年6月4日（金）晴

十ｳﾝ年ぶりに歯医者に通い始め、予想外に悪い所が見つかって落ち込み気味の藤田です。

皆さん建物のメンテナンスだけでなく体のメンテナンスも大事ですよ！

お金が有っても健康じゃあ無ければ人生つまらないですものね(*^^)v

 

さて、今日は仲間の不動産屋さんと作戦会議をしてきました。

まだ市場に出ていない物件の値段設定についてです。（川上情報ですね）

収益不動産の値段の決め方ってどうやっているかお教えしますね。（あくまでも私たちの場合ですけど）

不動産の価格は一つの物件でありながら、数種類の指標で決められる面白い習性が有ります。

収益不動産については以下の考え方が一般的だと思います。

①積算価格（再調達価格）→銀行の担保評価は大体これです。

②収益還元価格→利回りから出す価格です。

③積み上げ価格→残債など諸経費から出される価格

④気分価格→売主や仲介業者が大体で決める（収益不動産に不慣れな場合）

今回は残債も有りましたので売主さんの根拠の③と買う方が

借金

資金調を達し易い金額の①でバランスさせて決めてみました。

 この様に、売買金額を決めるときは売り手と買い手の心理戦です。

ここで物件を買おうとしている方なら基本的に物件価格≦積算価格になるように物件価格を交渉しましょう。次の物件を買いやすくするために・・・。

利回りを変える一番楽な方法は、購入時にとにかく安く買う(#^.^#)これに尽きます。

結構適当に値段を付けている物件も有りますので”鬼の指値”をするのは常識位に思っときましょう。

価格を下げてもらうときは、根拠を明確にいえば後味も悪くないですし、下がりやすいと思います。

 

頑張って物件手に入れましょうね！

2010年6月3日（木）晴

ブログをほぼ書き上げたのに消してしまい焦っている藤田です。

 

ここ数日セミナーのお話ばかりで申し訳ないのですが・・・。

勉強の一環としてセミナーに参加するとモチベーションが上がりますよなんて書いていますが、

ちょっとだけ注意していただきたいことが有ります。

 

それは、セミナー通りの結果が出なくても大丈夫という事です。

 

特にお金を頂いてセミナーを主催されるという方は、その道のプロやセミプロの方々ですよね。

色々な主催者の方々とお話する機会が有りますが、皆さん考え方や勉強量、そして行動力が半端じゃありません。

普通に会社組織の中にいたらやっぱりトップ取るんだろな〜っていうような方々ばかりです。

 

収益不動産の初めの一歩には、きっと皆さん物件購入のセミナーを選ばれるでしょうし、実際集まりも良いようです。

ですが、ここに罠というか毒が有る事を覚えておいてください。

 

セミナー内でも大きな物件をフルローンでとか、すでに〇棟持ってるとかのお話に刺激されますが、

実際の購入までは紆余曲折があるのが普通ですし、個人の資産状況、属性（会社員とか自営業とか公務員とか）

融資申し込みの物件内容とか色々な条件で変わってきます。

 

極端な話では、同じ物件を同じ銀行の同じ支店に同じ融資期間で申し込んでも、融資してもらえる人ともらえない人がいるのが実情です。

 

ですから、講師の方と同じように出来なくても何も不思議では有りません。

 

セミナーの中で自分にも出来そうな事を見つけに行くぐらいのスタンスが最初は良いのかもしれません。

焦らなくて大丈夫！きっと良い物件が見つかりますから・・・。

 

なんて偉そうなことを書いていますが、藤田も最初は上手くセミナー内容を消化出来なくて焦りまくり

妻にしかられたのは内緒です(^_-)

 取りあえず日々勉強ですね。

 

この業界での有名人の一人、投資家けーちゃんが発行している”新聞”が有ります。

この内容はすごいです、一気に読むと最初は理解できないかもですが、何度でも読み返す価値は有ります。

しかも無料＼(◎o◎)／！すごいです。参考にどうぞ！

http://fudousantoushi-ec.com/shinbun/index.html

2010年6月2日（水）晴

ここのところ気持ち良い晴天が続きますね。

天気が良ければサボりたくなるのは大人になっても変わりません。

こんな時、今日は休みッ遊ぼ!(^^)!って言える経済自由人になりたいと強く思う藤田です。

 

さて、ここ数日話題のi-padですがご覧になられましたか？

ちょっと触りましたが、デジタルツールにさほど興味のない藤田はへー！てなもんです。

ミニパソコンと多少違うくらいにしか理解できないんだもん・・・。

 

 こんなんじゃイケないんだろうなと思いつつ、アナログ路線からどうしても抜けきらない

おじさんな自分にキックをくれてやらないといけません。

 

最近は賃貸で部屋を決める時も店頭に行って決めるのでなく、

ネットで決めて確認に店舗に来るというようなパターンが多いようです。

 

ある調査では、webでの問い合わせが訪問回数を上回ったとか、

内見戸数が以前は7戸程度だったのが最近は4.4戸になっているなどの結果が出ています。

つまり、入居付けにもかなりデジタルツールのウエイトが増えてきており、

当然大家さんも入居サポートなどをwebで出来る様にならないと、今後は苦しくなっていくのが透けて見えます。

 

どうもパソコンは苦手でという大家さんも多いですが、苦手なら多少お金を払っても

HP等を持たないといけない時代が近づいています。

 

かくいう藤田も、ネットとメールとエクセル、ワード、会計ソフト位しか使わないので、

このHPをやっているのは勉強の一環です。

 

皆さん色々教えてくださいね〜！

2010年6月1日（火）晴

今日から衣替えです。日差しも強くなりいい季節になってきました。

藤田はブログネタ探しの為、挙動不審になってきました・・・。すでにネタ切れ？

いえいえ、まだまだ頑張りますよ〜！

 

さて、ここ数日セミナーにあてられてイマイチお役立ちでは無かったのを反省し、

セミナーに参加する時の心構えを書きたいと思います。

ってセミナーから離れられて無いじゃんって突っ込みはご勘弁ください。

 

就職して新人の頃、先輩にくっついて訳も分からずがむしゃらに働いていた時に、

タイトルの段取り8分現場はおまけと良く言い聞かされましたね〜！

 

セミナーもやっぱり段取り8分だと藤田は思います。

 

①会場へのアクセス方法→これ意外と大事。遅刻したらシャレになりません。

②セミナーの趣旨の理解→何をやるのか理解しないと時間が勿体ないですね

③講師の方についての下調べ→どの様な事をされてるのか調べるのは最低限のマナーだと思います。

④講義内容で事前に解らないところを書き出す→予習になりますし、質問コーナーはきっと有りますから。

⑤名刺の手配→休み時間や懇親会で結構使います。

等など色々有りますね。

 

懇親会の有るセミナーなら出席することをお勧めします。

直接講師の方とお話できるチャンスが有りますから。

 

何回か出ていれば顔見知りも出来ますし、自分に合うセミナーも見つけれると思いますよ〜！

仲間が出来るとますます楽しいですから。