不動産投資信託（リート）や不動産小口化商品等々、最近では多種の不動産投資商品（物件）が出てきましたが、最も一般的に目にするのはワンルームマンション投資ではないでしょうか。
しかし、以下の点でワンルームマンション投資は専門家意見を聞くなりして、慎重に物件を選別することをお勧め致します。
以下考察していきます。
まず、ワンルームマンション投資のメリットは、広告に主に次の点に集約されるようです。
 

1. 月々の賃料から借り入れ金の返済、管理費等を差し引くと、月々数千円程度の持ち出しか、商品によっては益が出る。よって気軽に買える。
2. 家賃収入は売主等のサブリース契約により保証されているので安心。
3. ５％から６％の利回りでこの低金利の時代有利な投資である。
4. 完済後の将来は家賃収入は年金代わりになる。
5. 買主がもしも亡くなられた場合、団体信用生命保険に加入しているいため、ローンは全て完済される。よって月々の家賃収入が遺族にもたらされるので生命保険代わりになる。

以下上記のそれぞれの検証です。

１、に関しては、変動金利ということが後々大きなネックになってきます。ワンルームマンションの購入（投資）には通常一般の銀行は融資致しません。 （一般銀行は、ワンルームには担保価値としてリスクが高いと判断しています。）
ほとんどのワンルームマンション購入のための融資は主にノンバンクが行なっています。この融資は４年間程の固定金利でその後には変動になるというものです。公定歩合等の金利が安い現在は低く設定されていますが、この低金利がいつまでも続くわけがありません。数年後金利が上昇したタイミングで月の返済額が急に増え毎月毎月大きな損を出すリスクに耐えうる投資物件でなくてはなりません。

２、こういった家賃保証は通常２・３年後ごとに更新です。つまり２・３年経って家賃が下がってきたら当然買った時点の家賃は見直しされ、何らその後の保証はされません。
次に家賃が今後下がる可能性についてですが、少子高齢化の時代、ワンルームマンションの需要を大きく荷っている学生や若い世代の単身者の絶対人数が確実に減ってきます。東京中心部への流入の絶対数は減らないとしても、広域では、需要と供給のバランスで全ての価格は決まります。よって、相当良い立地の物件を選ばないと将来の賃料下落のリスクを背負うことになりかねません。＊将来に渡り賃貸需要が確保されるエリア（立地）であるかの調査、判断が必要になります。

３、上記（１）と（２）から、もうお分りのように将来的に同じ利回りが確保される可能性は、まずは相当良い立地であるかどうかが決め手になります。

４、ワンルームマンションは25年〜30年といった長期に渡っての充分な大規模修繕計画等がしっかり組まれているかチェックが必要です。（特に中古物件のように過去に分譲されたものは要注意です。充分な修繕積立基金及び月々の積立金を徴収していない物件が多いのが現状です。）長期に渡る修繕計画が充分でない物件は避けるべきです。

５、確かに債務者が死亡すれば、完済されますが、リストラされたり、病気で働けなくなり、物件自体がキャッシュフロー上月々持ち出すようになってしまうリスクも同時に存在することを忘れてはいけません。

最後に、ワンルームマンションは一般的な不動産市場では流通しにくいのが現実です。 よって、換金性が低い故（流動性のリスクが高い故）、換金性の高いＪリートに比べ高い利回りが求めされます。 以上の様に、ワンルームマンション購入時には…

1. 厳しい立地の選別
2. 賃貸需要の現状の調査
3. そのエリアにおける将来の賃貸市場の需給の予測
4. 中期的に資金を回収できるだけの高い利回りが確保できるか、又は将来において安定的な利回りが確保できる立地か。 といった点を考慮に入れて慎重に対応すべきでしょう。