実需の不動産と投資用不動産では、判断の仕方は当然異なります。最低限以下の項目について確認し、良い点、悪い点、リスクの範囲などをしっかり把握したうえで投資適格を判断するべきでしょう。

1. 現状の賃料の設定は適切か周辺相場と比較しましょう。
中古物件等で既に入居済みの利回り確定物件であっても、その契約賃料が、周辺の相場に比べて既に割り高な場合、その入居者が出た後、賃料を下げてテナントを募集しなければなりません。この場合、結果として当然利回りは低くなります。新築の物件で既ににテナントが入居している場合も、新築時の賃料設定は新築ゆえのプレミアム価格です。
数年後に中古物件となった場合、新たに入居を募る時はその他大勢の中古物件並みの賃料に下がります。長期間運営していく訳ですから、高めに賃料設定されている場合は注意が必要です。周辺賃料をよく調べ、「適性」な賃料であるかどうかの判断が必要です。また、よく賃料保証をうたう物件もありますが、この契約は通常３年ごとの見直しですので、長い将来に渡って賃料を保証するものではありません。


2. 「空室率」や将来の「賃料の低下」のリスク予測。
日本の人口問題を考慮に入れれば、賃貸市場の需要と供給のバランスは今後も徐々に崩れて行くと考えられます。よって常に満室を想定した事業計画は非現実的と言えます。 空室のリスクも考慮に入れて、賃料の低下も見込んだ将来の収支を想定しましょう。将来における競合物件建築の可能性や将来の環境の変化を予想することが不可欠です。


3. 耐震基準をクリアーしているか。
外資系企業が日本の不動産投資をする場合、新耐震基準（1981年6月に施行）の適応を受けて建てられたものかどうか必ず考慮に入れます。つまり阪神淡路大震災級の地震が起きた時に、建物の価値が大きく変動するリスクを考慮に入れているのです。
建物の耐震性、管理・修繕状態、老朽化の程度は当然考慮に入れるべきです。


4. 元来「立地」がどうであるのか。
空室率の問題も、賃料の低下の問題も、将来の不動産自体の価格の問題もその立地が大きく影響を及ぼすことは明白です。将来の転売の問題も全て立地が命です。立地の善し悪しを判断するために、大事なことは、まずは、あなたが「住みたいと思う物件か」「子供や孫に住まわせたいと思う物件か」という観点で見てみましょう。また、地方物件や郊外の物件であれば、尚更、そのエリアにおいて将来の人気の持続するエリア、人口が流入してくるエリアであるかを確認する必要があります。


5. 情報の開示がしっかりなされているか。
投資用不動産の購入に当たっては、その不動産の「賃貸借契約内容」、「賃借人の信用情報」、「建物の管理契約（規約）内容」、「修繕計画内容」、「賃料の過去の推移」「周辺の実際の賃料相場の情報」等々の情報を得て初めて検討できるものです。これらの情報が開示されない（しようとしない）不動産（投資商品）の購入は勧められません。また、不動産投資信託を購入する場合は、上記に関する各種情報が「目論見書」に書かれています。これを事前に入手し、各項目を熟読することから始めるべきです。

弊社では、上記をふまえながら、さらに個別の案件の問題をプロの視点から調査し、ご報告しています。失敗を未然に防ぐためにも、プロの意見に耳を傾けてみてはいかがでしょうか？