2010年12月29日（水）晴

年賀状を出し終わって、気分スッキリの藤田です(^O^)

 

大掃除は、模様替えも込みでやっているので、遅々として進まないのですが・・・。

息子の為に、机を置くスペースを確保するためなので、頑張ります！

 

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今日は、富士山の麓までお出かけ！

由比パーキングで休憩！綺麗に富士山が見えました(^^♪

 

目的地はぐりんぱ！

息子にとってはドリームウイーク継続中です！

雪遊びが楽しすぎて、帰りたくないとぐずってました！ 

 

今回こんな形で家族サービスをしているのですが、

これも感謝の気持ちです！

 

不動産を買うという行為は、大きなお金が動きます。

当然、借り入れを起こすまたは貯金を使ったりするわけです。

 

そんな時、独身の方は親族に、既婚者は配偶者に保証人になってもらう等の

協力をお願いするはずです。

協力依頼された方は、自宅を買う金額よりも大きい金額の保証人になったりするわけで・・・。

 

収益不動産を買って、利益という果実を得たなら、感謝の気持ちを表さないと

次回の協力を得られません。

 

また、収益不動産を所有してからも、家族の協力が有った方が、はるかに上手に運営

できるはずです。

 

照れくさいかもしれませんが、そんな時はクリスマスなどを利用して、例えば皆で美味しい

食事に行くとか、奥さんに宝飾品を買ってあげるとかするのはいかがでしょうか？

 

利益が還元されるのが判っているお願いなら、協力してくれる可能性は飛躍的に

高まりますよ！

 

物件購入で、最後に奥さんの協力が得られなくてお話が流れるって事、結構有りますから！

2010年12月23日（木）晴

最近コンビニのスタッフに助けられ、大分普段の生活に戻ってきた藤田です。

でも、来年早々には又スタッフ募集を再開しなくては・・・・。

いま、募集広告を打っても、集まらないんですよね〜(T_T)

 

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さて、今日の午前中は息子の人形劇にママが付き添ったため、藤田は娘担当です。

昨日とは違って、暖かい日差しの中、浜松城公園でデート

落ち葉拾いで楽しみました(^^♪

一部には、まだ色付いた木も！

 

そんな優雅な事が出来るのも、不動産のおかげです。

 

で、ボーっと先日の静岡泡会を回想していたら、なんとなく納得したことが有ったので

お話します。

 

いつも楽しみにしている、年数回の飲み会なのですが、何が楽しみなのかというと

成功者達の思考パターンを知れる！

ということです。

 

色々な成功大家さんがいて、それぞれの考え方を伺って、自分にフィードバック出来る

そして、よりレベルが高い大家になれる（なれたする気がする？か(爆））のが楽しいのです。

 

物件を買ったり、運営で悩んだりする事がある時は、ぜひ目標とする人と時間を

一緒にすごせるような工夫をすると、きっといい結果が出ると思います。

 

成功してる方に、本音で困っている事を質問したりしてみてはいかがでしょうか？

少なくとも、私の知っている成功者の方々は、非常に優しく親切ですから！

 

メンターさんの邪魔にならないように気をつけなくてはいけませんが・・・・。

 

みんなで頑張りましょう！

2010年11月16日（火）晴

今日は寒かったですね！

寒風吹きさらしの外で打合せ、建築工事も楽じゃないと思った藤田です。

 

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さて、物件購入をする時、個人で買うか、法人で買うかは色々意見がありますね。

 

よく言われているのが、法人税率の関係から、家賃収入が800万円を越えると

法人化した方が良いと言う考え方です。

 

しかし、藤田的には、物件を有る程度買っていくつもりなら、最初から法人化を

しちゃったほうが良いと思います。

 

理由としては

①途中から法人化した場合、最初の頃の物件を法人名義にするかどうかがめんどくさい。

②法人として、別事業で収益があると、物件を買うときに融資が引きやすい

③業者でしか入れない、色々なセミナーなどに参加できる

　昨日の中部電力さんのセミナーは業者向けのクローズドタイプのセミナーでした。

④大きな物件を買うと決まったとき、あわてて法人化するのも大変 

等でしょうか。

 

法人化？不動産屋さんになるのには免許が必要では？ッて思われた方、ご安心ください。

 

不動産の所有会社又は管理会社ならば、特に宅建免許は必要ありません。

会社の定款に、不動産業と他に収益を見込めそうな事業を加えて、起業してみては？

 

司法書士さん又は行政書士さんに会社設立を頼むと、30万円ぐらいで法人かできますよ。

 

実際に会社運営をすると、サラリーマンとは違った世界も見えてきて、楽しいかも。

法人化、メリット結構ありますので、物件を沢山買いたい方は、考えてみてください。

2010年11月1日（月）晴時々強風

11月になってしまいましたね〜！

今日はワンワンワンで犬の日だそうです(^^)v

今年もあと2ヶ月！巻きを入れますよ〜！

 

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さて、今日銀行さんと、少々お話したのですが、その中でチョットって言うお話がありました。

 

その銀行員さんが、以前からお付き合いのある建築業者さんだそうですが、新しく

企画したコンセプトで、建売住宅をやるのだそうです。

 

その売り出し価格を効いて、腰が抜けそうになりました(＠_＠;)

土地が35坪程度、建物が木造2階建て40坪弱、駐車スペース2台分確保で

いくらだと、皆さんなら思いますか？

ジャーン！！！1680万円！！！

近隣で、一般的な建売住宅が、3500万円程度で売り出され、完売した地域でですよ！

まさに激安プライス！これでどうだ！持ってけドロボー！ってアメ横みたいな価格・・・。 

 

これなら、2棟売り出されるから、一緒に買って親子で住めば、ある意味2世帯住宅

として、考えられるよね〜って・・・・。

そんな冗談言ってる場合じゃないでしょ！ 

 

確かに、注文住宅レベルから見れば、物足りないかもしれませんが、賃貸ユーザー

の多くが家を買う予備軍と考えれば、土地から購入する1次取得者ですよね。

 

であれば、この価格はインパクトが有ると思います！

ちなみにローンシュミレーションでは、

5万円台で購入可能

だそうです(*_*)

 

こんな価格で売り出されたら、戸建が欲しい方は、賃貸住宅に住む期間が短縮されそう

ですし、賃料下落は免れないですよね！恐ろしい(;_:)

 

大家殺すにゃ刃物は要らぬ、安い戸建が有ればいいでしょうか・・・。

 

物件購入時に、なるべく安く購入しないと、価格競争に巻き込まれた場合

家賃を下げる事が出来なくて苦労しそうです。

ご注意ください！

2010年10月29日（金）雨

奄美大島には、先日の被害後にまた台風が接近だそうで・・・。

本当に、大変でしょうが、めげずに頑張っていただきたいです。

何も力になれず、申し訳ない思いの藤田です。

 

さて、先日も書きましたが、一部のサラリーマンさんに大家さんブームが 到来中のようです(^^ゞ

 

色々質問を受けるのですが、異口同音に言われるのが

良い物件が無いんです(T_T)

って言う言葉です。

 

でも、深く聞いてみると・・・

利回りが20％ぐらい欲しい

満室の物件

長くローンが組める物件

築浅の綺麗な物件

駅近の駐車場も取れる入居ばっちりの物件

自分はどんな物件を買ったら良いのか解らない

ナドナド・・・。 （そんなのが有ったら藤田が買います<`ヘ´>）

 

そう言いながら、久しぶりにお会いすると、これ？って言うような物件を買ってたり・・。

しかも、高い価格で・・・。

 

藤田が思うには、中古車と同じで、物件の価格には、高いまたは安い理由があって、

相場が形成されているので、よほどのラッキーが無い限り、掘り出し物は

買えませんと、お話しています。

言い換えるなら、安い物件を求めるなら、

70点の物件を買って、100点に近づける努力

これが、大家さんの初期には必要だと思っています。

 

毒を食らわば皿までではないですが、多少のリスクの覚悟が必要です。

資金力や、実績、人脈などが無い以上、ベテラン大家さんの様な物件を

取得するのは、難しいと考えておいたほうがいいと思います。

 

まずは、色々な教材を買って、自分に合う物件や投資方法を見つけてから

物件を買うと言う行動に出た方が、リスクが少なく、後々の事業拡大も

やり易いと、常々思います。

 

そんな時、藤田も大変参考になったのが、これです！

頭金「ゼロ」でできる、『光速』収益不動産投資成功法  

かなり、有名な教材ではないでしょうか？

 

積算方法や、銀行対策など非常に参考になりました。

（実は一時期会員にもなってました(^^ゞ）

販売画面の今田さんは、チョット怪しい写真(^_^;)ですが、

本当はカッコいい親切な紳士ですので、大丈夫です！

 

不動産業は、本来参入障壁が高い商売ですので、しっかり勉強しないと

大怪我をしますよ〜！

 

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2010年10月27日（水）曇

今日は冷え込みましたね〜！

北海道や東北では雪が降ったって・・・・。

風邪ひきさんが増えそうで、コンビニのドタキャンが恐ろしい藤田です(T_T)

 

さて、今日の午前中は、わが社の小沢の妻が記帳業務のため

娘とデートでした。

平日の午前中から、子供と遊ぶなんて優雅に見えるかもしれませんね・・・。

しかも、最近気になる事を、ぼーっとする時間に整理できるなんて、なおさらですね！

 

気になる事とは、多くの方がリタイアしたいとおっしゃるのが、どうして気になるのかでした。

 

最近お話すると、今はサラリーマンですが、早くリタイアしたいんですッ！という方が

かなりの割合でいらっしゃり、結構危ない傾向だなと思っていたのです。

 

収益不動産の世界に足を踏み入れて、早くも６年位が立ち、いわゆるリタイアが

出来ないわけでもない状態になっている藤田ですが、まだまだ働きますっ！

 

ロバート・キヨサキさんの本にも有る様に、リタイアしたら、気が変になるかもと思うからです。

 

今回は楽しい１日でしたし、藤田的には、近所の方からは、今日は夜勤なの？大変ね〜

などと、素敵な勘違いをしていただいて、心苦しかったのですが、一般的に

平日に大の大人の男が、ぷらぷらしているとか、趣味に没頭してるとかなんて、

世間的には上手く理解してもらえませんし、周りの視線もイタイ！ですよね(^^ゞ

 

実際、リタイアしても、自分の周りにもリタイアしてる方が多数いて、楽しめれば良いですが

３０代、４０代で、リタイア出来てる人なんて、そう居るもんじゃ有りません！

 

夫婦だけ又は家族だけの世界で、余生の４０年〜５０年を過ごすなんて、ゾッとしませんか？

 

やはり、世間とかかわりを持ちながら、充実した人生の方が良い様に藤田には思えます。

 

物件購入を決意する時に、もう一度、この収益でどの様な人生を送るのか考えるのも、

悪くないステップの一つでは無いでしょうか？

 

ネットに踊る、リタイアとかバブリーな話とかに惑わせられる必要は、全くありません！

そんな事書いている人は、リタイアしていませんから安心してください。 

 

今の仕事が嫌だとかという、現実逃避に不動産を使っても、決して甘い汁は吸えません！

地道に、堅実に、焦らないで行きましょう(^^)/

 

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2010年8月3日（火）晴

息子のラジオ体操に、付き合うつもりが寝坊して、反省モードの藤田です。

 

ここ数日、一般ニュースでも取り上げられていますが、ご存知ですか？

エレベーターの20102年問題

http://sankei.jp.msn.com/life/lifestyle/100731/sty1007311801004-n1.htm

 

確かにメーカーの立場に立てば、部品のストックするコストは

昨今の厳しい経済状況では、大きな負担になるのは解るのですが・・・・。

 

建物は、上手にメンテナンスすれば50年は持ちますから、大きな付属設備については

もう少し維持管理まで考えて欲しい、と言うのがオーナーの気持ちではないでしょうか。

 

まあ、こうなってしまう以上、設備リニューアル費用の上積みが必要になるわけで

総合的な判断を、先を見て予測しないと、キャッシュが廻らなくなりそうですね。

 

エレベーターは、直接人命にかかわるので、深刻な問題ではないでしょうか。

 

物件を買うときに、利回りばかりに目が行ってしまい、築古物件で、エレベーターが付いた

物件を買うと、結構大変になりそうな予感ですね〜！

気をつけましょう！

２０１０年７月２７日（火）猛暑

相変わらず暑い日が続きますね〜！

熱中症に注意しながら、頑張りましょ〜！

 

今年は、ある物件だけが、入居に苦労しています。

 

以前に書いたように、週末の客付け会社への営業も頑張っています。

でも、なかなか決まらないのです。過去にこんなに苦労はしたことが有りません。

建築当初から考えると、物件がニーズとずれてきてるのかも知れません。

 

本当は、もう少し予算があれば、リノベするのですが、この物件は外壁塗装

したばかりで、予算が・・・・。

いっそ、禁断のＤＩＹ攻撃でもしようかと、思案中です。

 

この様に、入居が購入後の最大の問題になってきます。

入居が悪いとｷｬｯｼｭが廻らなくなってしまいますものね。

 

釣りに行って、魚のいないところで釣り糸をたらしても、苦労が多いだけで

なかなか成果が見られないのと同じ様に、入居が決まらない苦労も厳しいですね。

 

こうしてみると、物件購入のときに、入居付けのしやすさもかなりの重要ポイント

なんだな〜とつくづく思います。

 

物件を買うときは、とかく利回りに気をとられがちですが、入居率もご注意です！

２０１０年７月２３日（金）酷暑

今日も暑いですね！

暦では大暑だそうですので、暑くても仕方ないのかもしれませんが・・・。

普段は、アイスなんか食べない藤田も、たまらずに食べてしまいました(^^♪

白熊アイス！！！かき氷と練乳のハーモニー！たまりません！

 

さて、ちょっとおかしな話になるかも知れませんが・・・。

 

物件を購入したとき、いつも感じることがあります。

 

物件の発する気のようなものを・・・。

今度の大家はコイツか？認めないぞ！と言った感じとか

これからヨロシクお願いしますとか・・・。

 

色々あるのですが、購入して手を入れてあげると、なんとなく

建物も認めてくれるのか、トラブルや退去が減るような気がいつもします。

 

なんだか精神論みたいでいやなんですが、

この建物で稼がせてもらうのですから、敬意を表して接するのも必要なのかもと

常々藤田は思っています。

 

建物に自分が大家だと認めさせて、コントロール下に置くのは、藤田にとって

ある意味大事な作業です。

ぐれない様に、ちゃんと面倒を見ないといけません。

 

なんだか漠然としていますが、こんな事も感じながら賃貸経営しています。

すでに物件をお持ちの大家さんは、どうですか？

２０１０年７月１４日（水）曇

大家塾　マスターの課題に気が重い藤田です。

 

先日、プレ大家さんから、質問攻めにあってしまいました。

しかし、納得行かれる答えは出来なかったようです。

 

質問内容は、どうしても、物件が買えない(・へ・)

どうして藤田は、数年で買えたのか教えて欲しい！との事でした。

 

プレ大家さん：藤田さん、最近物件買ったんですよね？

　　　　　　　 　聞くところによると、あまり入居率が良くない物件らしいですが、

　　　　　　　　 良く融資してもらえましたね！

　　　　　      僕も買いたいんですけど、なかなか融資してもらえないんですよ・・・。　　

　

藤田：どの様な物件を狙ってるんですか？

 

プレ大家さん：１億円以上のRC造で、駅から５分くらいの築浅で、利回り１０％以上！

 

藤田：初めて物件を買うんですよね・・・。そんな物件、なかなか無いですよ！

 

プレ大家さん：もちろん初めてですょ。

                最初の物件で失敗したくないので、必死で探しているんです。

　　　　　　　　 でも見つからないから、ちょっと条件を緩めて見つけて、買付を入れたんですよ！

 

藤田：どうなりましたか？

プレ大家さん： 融資が付かなくて、怒れちゃいましたよ！

藤田：あの〜、失礼ですけど、ご職業は？

プレ大家さん：派遣ですけど・・・・。

藤田：ご実家がお金持ちなんですか？

プレ大家さん：両親は年金暮らしですけど、何か・・・。

藤田：自己資金とか、担保になるようなものは？

プレ大家さん：無いですね〜、本で読んだとおりに、自宅も借家で借入しやすくしてるんですよ・・・。

藤田：ん〜多分、どこの金融機関でも難しいかも知れませんねぇ。

プレ大家さん：どうしてですか？物件が良ければ良いんじゃないですか？

　　　　　　　　 藤田さんは、問題のある物件でも買えてるじゃないですか！

 

藤田：私には、過去に実績も有りますし、大家以外の収入も有りますから・・・・。

　　 　今回の物件には、かなり自己資金も入れましたしね〜。

 

プレ大家さん：僕は、早くお金持ちになりたいので、藤田さん達みたいに

　　　　　　　　 フルローンで買いたいんです！！

 

藤田：なんか間違った情報が伝わってるみたいですねぇ。

　　　　私でもフルローンで買った物件は少ないですし、金額も小さいですよ・・・。

　　　　それと、私だけでなく、成功大家さんは、お金だけが目的でやってる方は

        少ないと思いますよ。

 

プレ大家さん：そんな事言わないで、何かナイショの技とか教えてくださいよ！

 

藤田：そんな技ないですよ！地道に実績を積むしかないです!

　　　 まずは、自己資金をためましょう！

 

プレ大家さん：そんなにゆっくりじゃあ我慢できません！

　　　　　　　　 どうして教えてくれないんですか！(｀´）

 　　　　　　　 自分達だけがリッチなら良いんですか？

 

藤田：別に意地悪ではなく、本当にあなたのご希望する技は持っていませんので、

　　　 申し訳ありませんが、フルローンを売りにしている方に質問してください。

 

こんな感じのお話内容でした・・・。

 

大家さんの実績も無く、属性も厳しい、担保の無い方を、銀行はどう評価するのでしょうか？

もし、急に入居率が悪くなったり、大規模修繕が急に必要になったら、この方は対応可能でしょうか？

 

ちょっと冷静になって、貸す側の気持ちになれば、無理な事を言っているのが解ると思います。

 

不動産は、地道にこつこつと行きましょう！